blogНИ

Безотговорно!

2010-05-16T19:39:00.000+03:00

Пак се почна!

"100% ипотечен кредит, с фиксирана лихва за първите 2 години." Видяхте ли тази реклама на банка .. хайде, името не е важно.

Кога беше когато се радвахме на това, кога беше като разбрахме колко е опасно!
(Кога, кога - преди 1,5-2г.)

В някои страни е забранено банките да финансират над 80% от стойността на жилището, ето защо:

- опасно е за клиента: 100% финансиране означава "нямам спестен лев при това ниво на доходи и не очаквам да спестя в близките 1-2г." Вноската по кредита на такива клиенти е обикновено до или над границата на поносимост. Начинът им на живот не позволява да спестяват преди покупката, как ще издържат при положение, че вноската по кредита е почти 2 пъти по-голяма от аналогичния наем?

- опасно е за банката: Едното е, че клиентът не може да си плаща. Другото е, че обезпечението може да се обезцени. Може! Как може банката да си позволи това?

Не знам. Не бива да се прави. Такъв риск не бива да се поема. И проблемът не е в загубите на банките (рекламата е на банката с най-голяма загуба, знаехте ли?)

Проблемът е в съдбата на хората с подобен кредит - изплащащи го с огромни лишения (за сметка на децата си, например) или неуспяващи и унижощавайки бъдещето си.

Спрете рекламата!

Околомолско пътешествие

2010-05-08T17:50:00.000+03:00

Жул Верн, Жул Верн .. ех, спомени ..

Както и да е, да докладвам накратко! Днес в The Mall (как се казва това на български? молът на Цариградско, сещате се) ме осени мисълта да направя бързо околомолско пътешествие: The Mall, Serdika Center, CCS, Mall of Sofia.
По-спокойно движението, София поизпразнена, няма да отнеме много време. (Виж за Пловдив не се сетих, ама още не е късно.)

И така .. какво показват наблюденията:

The Mall е като .. ГЕРБ. Наистина.
Най-популярен. Вярно, хората вътре са малко странни .. има нещо от битака в публиката. Иначе молът си е модерен, с мнооого ентъртейнмънт (в БГ това е главно кафета и фаст фуд :-). Препоръчвам: Playground. Всеки ще намери нещо като за него да се забавлява.
Още не съм влязъл в Carrefour - постоянно има опашки на иначе безбрежното количество каси.
Бързият вход откъм тунела и вдигнатите бариери на огромния паркинг са голям плюс за мен.
Няма книжарница, но мисля, че това ще се поправи.

Serdika Center .. не бях ходил там от края на март. Още на подхода към мола усетих разликата - бях единствена кола, която завих натам. Малко хора, видима разлика с Цариградско. Това, че ги няма тези от битака е добре, но .. една продавачка каза на друга: "Днес сме повече от клиентите". И ако това е Furla или Porsche Design (прекрасни и скъпи неща и в двата магазина; мъже, каквото и да купите за подарък от Furla няма да сбъркате) .. аз съм ОК, не очаквам тълпи там.
Но Peek & Cloppenburg? Oбърнете внимание на този магазин: мултибранд, големи магазини без да са огромни и трудни за обхождане. Има различни нива на цени. Видях мъжки костюми от 250 до 800 лв. Най-евтинитe си бяха добри, а най-скъпите бяха Boss. (Накратко, нова шопинг дестинация.)
Пикадили? Ето тук идва ясната разлика с The Mall - няколко, да не кажа повечето каси бяха без клиенти. Лично мен това ме устройва, защото обичам да пазарувам в Пикадили и ми е наблизо.

CCS. Харесвам това място. Но 193 празни места на паркинга? Просто усещаш липсата на хора. И задух. Задушно беше.
Както и да е, ето новина за вас: събота следобяд La Pergola (терасата-кафе до Pastarito) беше почти празна, на сянка и с перфектна температура. Прекрасно! По-често ще идвам. Младите момичета наоколо не ми пречат :-)
Иначе какво да кажа .. не можах да се поогледам заради задуха.

Mall of Sofia. 423 свободни места на паркинга! Хлъц!
Според мен тези индикации скоро ще бъдат изключени. Подтискат. Аз ли само се минах да дойда тук?
И как след Peek & Cloppenburg да вляза във VAYK? Ами не искам да плащам +50%.
Café café имат прекрасна ментова цитронада. Трябва да се популяризира това ..

И така .. разходката не беше с цел шопинг (макар че пак мерих костюма на Calvin Clein, който съм на път на купя), а опознавателна.
The Mall е като ГЕРБ. А другите? MoS = БСП? CCS изоставено като НДСВ? А Serdika Center? Хаха, остава да са Атака, знам ли :-)

The Mall

2010-04-30T17:44:00.000+03:00

Ето, отвори врати и молът на Цариградско. молЪТ - The Mall :-)

Посетих го след като изчаках да се изтече тълпата за банани и кисело мляко без пари (и с лимит на човек, точно като при соца). Хубаво.

Харесаха ми:
- Massimo Dutti. Пасва ми тази марка. Най-после в БГ (но не и в Сердика Център? Защо?) Трябваше обаче да заредят лятната колекция. Не искам да си купувам пуловери!

- Гледката от фудкорта. Защо не работи от по-рано? Бих отивал в 8:30 да си изпия кафето и един вестник през уикенда.

- Това че от мен до паркинга на мола няма светофари. 7 минути с обуването и слизането с асансьора.

А още не съм разгледал entertainment-частта. Имам големи очаквания, дано ги задоволят!

Изобщо .. пролетта дойде. Моловете - също :-)

Молска конкуренция, ура!

2010-03-30T12:49:00.003+03:00

Бог да поживи Сердика център!

Нещо такова трябваше да кажа като отидох през уикенда до .. Сити Център София :-)

Нямам снимка, но можете да си представите изненаданата ми и щастлива физиономия, когато на входа разбрах, че в паркинга на Сити Център има 91 свободни места. Не 9 и не 2-3, както е обичайно за събота следобяд.
Мога да си избера място, където и аз мога да паркирам :-) Например, спускам се към ниво -2 и продължавам директно напред .. о, блаженство!
(Което не спаси колата от одраскване в центъра, да опустее дано като стане синя зона и в почивни дни :-)

Това е вече конкуренция!
С откриването на The Mall тя ще стане още по-силна и все в полза на потребителя.

Дааа, хубаво нещо са моловете. Вече и достъпно с автомобил от всеки :-)

Дългът и имотите

2010-03-26T11:15:00.002+02:00

Някак между другото мина новината, че брутният външен дълг е намалял с повече от 400 млн.евро през м.януари. Става въпрос за държавния и частния дълг взети заедно.

Откъде идва тази добра новина?

От едно място: банките изплащат за месец 486 млн.евро. дълг към вънпните си кредитори
Доста пари.

За един месец дългът е намалял, колкото за една година.
И това не е добра новина.

Това пресушава възможностите на банките да отпускат кредити в икономиката. И в резултат идват новини за спад на кредитите. Банките изтеглят пари от икономиката.

Какво означава това за имотите? Нищо хубаво.
Независимо, че са привилигеровани - ипотечните кредити отново са любимци на банките. Но общото състояние на икономиката е толкова важно за имотите, че не можем да очакваме бизнесът да крета, а имотите да живнат.

Гражданското общество и имотите

2010-03-26T09:32:00.002+02:00

Четете ли за сагата на английските собственици на апартаменти в "Четири сезона", Банско? Дето си платили, блокчето (хубаво блокче, но не е Four Seasons Hotel) е построено, но не ги пускат вътре. И кой не ги пуска?
Подставено лице на едната съдружничка, закупил 29 апартамента по 135 евро на квадрат.

Дотук нищо необичайно.
Знаете ли колко случаи има на българи закупили апартаменти от строител на зелено и чакащи .. чакащи и слушащи.

Какво правят българите и какво правят англичаните?

- Англичаните говорят, пишат, па се организират. Търсят решение и се оказва (колко изненадващо!), че трябва да са заедно. Регистрират фирма. Събират пари: 420 х.евро, не са за семки и бонбонки. Откупуват дълга на банката. Идват няколко пъти в Банско, сезират прокуратурата. Започват медийна кампания в България и Англия.
И тези дни влязоха в апартаментите. Законно. (Можеха и преди да разбият ключалките, хората си имат нотариални актове вече.)

- Българите? Спомням си един случай в Търново. Събират се, овикват строителя и .. извикват "Господари на ефира". И толкоз. Да се обединят, да са последователни и настойчиви, да дадат пари .. не, не го вярвам.

Ето, това е .. гражданско общество и .. хайде, да не се обиждаме.

Тъжничко някак.

Ох, ако можеше 100-200 000 англичани да се заселят при нас.
Имаме имоти за всички.

Ето как изглежда L-кризата в България

2010-02-25T11:27:00.002+02:00

Индексът Jobix на jobs.bg.

Кога ще захвърчат цените на имотите?

2010-02-22T14:37:00.002+02:00

"Сега е моментът да се купуват имоти в България, защото цените ще останат ниски през следващите 3 или максимум 4 месеца, след което ще хвръкнат нагоре." В-к Монитор цитира министъра на финансите Симеон Дянков.
Е, не сме сигурни за точните думи и не знам дали да залавям да тълкувам обещания полет на цените. Макар че колко поетично звучи .. цените хвръкнаха нагоре, нагоре, нагоре ..

Но поспри, сърце!

Нека обърнем внимание само на точността в прогнозите: "3, максимум 4 месеца". Ама, максимум 4 месеца!
Министър Дянков не за пръв път прави такива прогнози. Изключителна прецизност!

Въпросът е .. има ли изобщо някакъв смисъл подобно изказване. И има ли разумни основания.

Има ли смисъл, щом говорим за цените, а не за една цена. Има различен спад и той е породен от различна пазарна ситуация. Можем логически да очакваме да няма синхронизация на всички цени с точност от .. 30 дни.

Има ли разумно основание. Не знам всички аргументи на м-р Дянкон, но публикуваният е много слаб: "Една от причините за очаквания скок според финансовия министър е предстоящото ни включване към еврозоната." Моля?
Нещо не съм разбрал: до 3, максимум 4 месеца ще влезем в еврозоната ли? Не? А какво ще случи? Тогава ще ни приемат в ERMII? Не? Е, не знам тогава.

Нека си кажем истината.
Причината за вдигането на цените на имотите няма (почти) нищо общо с членството ни в евросъюза. Причините са инвестиционния и кредитния бум. В света и покрай това - у нас.

Не знам дали и кога това ще се върне. (Дянков не казва.)

Трайният фундамент на цените си остават доходите на хората. Затова, когато чета другото прозрение на министъра ("цените ще растат в продължение на цели десетина години и при всички случаи ще надхвърлят най-високите си нива отпреди") ми се иска да е истина.
С мъдра политика, държавна и на бизнеса, това може да се постигне. Но не е сигурно. НЯМА как да е сигурно. Защото зависи от нас.

Да се върнем към прогнозите

2010-02-15T14:53:00.002+02:00

Ако си спомняте, преди 6 месеца направих някои прогнози за края на 2009г. Нарекох ги 3х10:

В края на 2009г.:
10% спад на икономиката (спрямо 2008г.)
10% спад на цените на имотите (спрямо 06'2009г.)
10% лихви по ипотеки (индекс моите пари в евро)

Да видим как мина изпълнението:
- 4-то тримесечие на 2009г. - спад на БВП от 6,2% спрямо 2008г. (НСИ)
- 4-то тримесечие на 2009г. - спад на цените на имотите с 6,8% спрямо 2-ро тримесечие (НСИ)
- към 31.12.2009г. - 10% лихви по ипотеки в евро (моите пари)

1 от 3? Така ли е?

Най-вече не ми се вярва за спада на икономиката.
Това просто не е за вярване.

Вносът спада с 33%, износът - с 25%, събраното ДДС - с 30%. Ако щете, чалга заведенията не са пълни :-) Откъде са тези 6%?
Единственото обяснение, което съм чул е на тема "сива икономика": имаш официален осигурителен доход 500 лв. и още 500 лв. на ръка. Криза е. На новата работа вече взимаш осигурителен доход 500 лв. и още 300 лв. на ръка. Официално спад няма. Реално падаш с 20%.

Дали е така .. не знам.

Има ли някъде официални данни за потреблението на електроенергия? Това е най-добрия заместител на измерването на промяната на БВП. Спадът е 20% според председателят на ДКЕВР.

За спадът на имотите .. може би наистина е под 10%. Няма го главоломния спад от предните тримесечия - за 5 тримесечия той е 30% (НСИ).
Причината е вероятно подкрепата на банките. За първи път в края на септември те започнаха да търсят клиенти за ипотечно финансиране и планират да се насочат натам.

А какви са прогнозите за 2010г.?

Рано е да се каже :-)

Пролетта на моловете

2009-12-03T14:48:00.004+02:00

Предстои пролетта на моловете .. март 2010: Сердика Център .. април: Карфур Цариградско мол (ама наистина ли ще се казва така :-) .. май: Гранд мол, Варна

Какво ще ни донесе това? Освен магазините на Inditex (Зара? За мен по-скоро Масимо Дути, благодаря :-)

Във всички случаи нещо хубаво и ново. Качеството на живот в този район се повишава и аз съм доволен. Намирам се в центъра на тежестта между Сити Център, Сердика и Карфур.
И чакам да видя .. кое ще е моето място? И за какво?

Хората имат навици. Би било неочаквано да няма фаворити, да не видим ново разслоение и нови навици. Кой ще спечели и кой ще загуби?
Ето, вие защо ходите в моловете?

Аз лично харесвам Пастарито и онзи таен асансьор, който те води там директно от ет.-2. Знаете ли го?

Интересът към имоти спада .. от лятото на 2006г.

2009-11-11T15:38:00.003+02:00

ОК. В заглавието има уловка :-)
Google Trends мери броят на търсенията в google, в които се включва определена дума. Колко често хората търсят нещо свързано с думата "имоти" в google?

Както виждате на графиката, търсенето на думата имоти днес е около 2 пъти под пика от 2006-2007г. Хм, май и цените са 2 пъти по-ниски, нали?

Имаме сделка!

2009-10-13T15:53:00.002+03:00

Първата инвестиционна продажба за 2009г. е факт!

Блухаус закупи сградата на Ауто Юнион за 27,2 млн.евро. Сградата е почти изцяло и дългосрочно наета от фирма на Еврохолд. Т.е. става въпрос за обратен лизинг.

Още нямаме информация за наемните нива и оттук за доходността, на която е продадена сградата. Това би било много ценен бенчмарк за пазара.

Къде е нивото? 9 или 13%?

Цените в София спаднаха с 1/3

2009-10-06T15:01:00.002+03:00

Ето статистиката:
Средни цени (в евро) за кв. м по квартали в София

Ако не ви се смята, средното намаление е 32-33%. Спад с 1/3.

Вижте и това:
Индекс Моите пари EUR

Лихвите по ипотечни кредити в евро скачат от 8% (2008г.) на 10,8% (сега). Ръст малко над 1/3.

Мислите ли, че има връзка?

Купувачите имат голям избор. Това добре ли е?

2009-09-06T17:46:00.003+03:00

Изследване на университета в Станфърд:
изследователите разгъват в супермаркет сергия за промоция за мармалади - вариант А: 6 вида или вариант Б: 24 вида мармалад.

60% от хората се спрели на сергията с 24 мармалада и само 40% на сергията със 6 вида мармалад.
Хората харесват да имат избор.

Дотук нищо изненадващо, нали? Обаче .. 30% от хората спрели се на сергията с 6 вида мармалад си закупили поне един вид, докато от сергията с 24 вида .. само 3% направили покупка.

Богатият избор пречи на избора!
Дали така не е и с имотите?

(По Кевин Хоган. Наука за влиянието.)

Кой купува днес?

2009-09-03T10:28:00.003+03:00

Струва ми се, че най-големият купувач и собственик на имоти днес са банките.

Съществуват 2 теории на конспирацията за това:

(а) Банките не искат да излизат на загуба. Затова изкупуват имотите на лошите си длъжници на високи цени и така прикриват проблема.

(б) Банките искат да изкупят на безценица имотите и след това ще ни ги продават скъпо прескъпо (и с кредити).

Т.е. банките са нещо като Барак Обама на България.

Хм, парите управляват България, нали?

Падат ли лихвите?

2009-09-03T10:15:00.003+03:00

В последните дни излязоха данни за лек спад на лихвите по депозитите и кредитите. Забелязахме и рекламата на Юнионбанк с примамливата лихва от по-малко от 8%.

Колко ниско е това?

Сравнението с лихвите в предишни периоди прави една проста грешка: говори се за номиналните, а не за реалните лихви - тази след приспадане на инфлацията.
Въпросът е КОЯ инфлация? Тази на лева в България или тази на еврото в Еврозоната.

Труден въпрос.

За нас, потребителите е важна инфлацията в България. Тя спадна ot 7-8% на 2% годишно. Респективно лихвите нараснаха - номиналните с 3-4%, реалните с 8-9%.
Това е шок за икономиката.

Впрочем инфлацията на еврото също спадна - от 3% на 0% годишно. Следователно реалната лихва в евро също се е повишила с 5-6%.

Лихвите са високи, няма съмнение.
Проблемът е, че преди те са били твърде ниски.

Нулева реална лихва е неустойчива величина и още по-лошо, водеща до раздуване на цените на активите и до изкуствено създаден икономически ръст. Видяхме го при имотите и суровините.
Сега ще трябва да платим сметката.

Дългосрочно и краткосрочно

2009-08-18T13:50:00.002+03:00

Замислих се .. 425 евро/кв.м. е добра цена, нали?
За нов затворен комплекс в Симеоново - завършен, на път, с добра среда.

Явно е добра за инвеститора, който е продавал там и на 1600, и 1800 (и на 600 евро, когато е започнал проекта). Добра е за купувача, това няма съмнение.

Разбира се, примерът е екстремен. В същия комплекс по-малките апартаменти са за 600-700 евро/кв.м.

Доближаваме ли се до цените, които правят дългосрочната инвестиция в имот изгодна?

Наблягам на дългия срок, защото и днес е по-изгодно да живееш под наем. Наеми от 450-600 евро на месец за луксозен, напълно обзаведен апартамент са наистина много ниски. Помислете само какви са разходите за поддържане на обзавеждането!

Все пак аз съм оптимист. До 5-7 години имотите ще възстановят стойностите от 2008г.
И тогава инвестицията днес на ниво от 400-500 евро на квадрат ще донесе една прилична доходност от 15-20% на година.

Това вече е нормално, нали?

Продължават лошите новини от БГ

2009-07-24T15:03:00.002+03:00

37% ръст на лошите жилищни кредити. Достигат почти 5% от общия обем.

Ще достигнат ли 10% в края на годината? Зависи .. може би.

Ръстът на лошите кредити неизбежно ще стресне банките. Мисля, че на спокойните слова трябва да се сложи край и да се започне едновременно облекчаване и събиране.
Ниски лихви, разсрочване и натиск за продажба на активи и погасяване. Това е сценарият.

Неизбежен ще е натискът върху пазарът и цените ще спаднат още.
Знам, изглежда самоубийствено, но .. не сме част от еврозоната, от оня мощен поток от пари от Европейската централна банка.

А Словакия .. впрочем какви са цените на имотите в Словакия?

Продължават добрите новини от САЩ

2009-07-24T14:57:00.002+03:00

3-ти пореден месец продажбите на жилища растат и спадат наличностите: те вече покриват сделките за 9,4 месеца напред. Този показател беше стигнал 12 месеца. А трябва да е 5-6 за равновесен пазар.

На средата на пътя сме!

Средната цена на жилище е под 130 000 евро, а нашата .. не я знам :-) Но все още ми изглежда много скъпо в БГ.

Хм, а не бях на този акъл 2007г. :-)

Прогноза 3х10

2009-07-20T18:27:00.002+03:00

В края на 2009г.:
10% спад на икономиката (спрямо 2008г.)
10% спад на цените на имотите (спрямо 06'2009г.)
10% лихви по ипотеки (индекс моите пари в евро)

Не разбирам много от макроикономика, но се чудя на анализаторите на икономиката. На каква база стъпват? До един сгрешиха прогнозите за 1-во тримесечие и то количествено и качествено.

Промишлеността спада 20%, външната търговия 25-30%. На око премерих 30% спад на туризма (хехе, ама и измерител съм :-). Производството на инертни материали (респективно строителството) е 40% назад. Към края на годината ще спадат фискалните разходи. Какво остава? Чуждестранните инвестиции ли?

Ще поживеем, ще видим ..

Юруш на евтинията!

2009-07-20T11:03:00.006+03:00

Тази снимка направих до хотела си в Слънчев бряг. Все още вярвах, че съм направил страхотна сделка - 120 лева на вечер за ВИП апартамент (30 квадрата тераса с джакузи и пр.), но .. явно да наемеш магазин е още по-изгодно!

2,5 евро/кв.м.? Хей, хей, това наричам аз добра цена.
Вярно няма лице, туристите са по-малко и май не купуват, но нали има бизнес, той си има нужда от обслужване и т.н. Говорим за магазин на партер, с витрина ..

Истината е малко по-различна. Може би изобщо наемането на магазин не е добра идея. Може би наемите не зависят просто от мястото, а от възможността да извлечеш доход от това място? Може би ..

Но знаете, това е Слънчев бряг, презастроен, курорт с 2 месеца сезон и т.н., и т.н. Защо се занимавам с такива изключения. Пазарът е нещо съвсем различно!

Ето да вземем един град като .. Варна. Голям град, активен, цени дори по-високи от софийските. Нов търговски център, кв.Възраждане, 1500 кв.м. И колко са наемите? По-високи от Слънчев бряг със сигурност!

Да, така е: 3 евро на квадрат.

САЩ: стъпчица напред

2009-06-25T09:48:00.003+03:00

2 поредни месеца продажбите на жилища в САЩ растат. 2 месеца? Какво толкова!

Но и на такива новини се радваме.

Хубаво е, че продажбите растат, наличностите спадат и в резултат: цените растат. Всичко това бавно, бавно и още под нивото отпреди година, но .. е нещо. На 3-тата година от кризата. На 3-тата.

Кога при нас ще е 3-тата година? Нека да сметнем ..

Но може при нас да свърши по-рано? Може! В САЩ цените спаднаха с 25% за целия период на кризата. При нас повече само за 8-9 месеца. Преизпълнихме петилетката, нали? :-)

15% ръст на просрочията?

2009-06-23T15:15:00.003+03:00

Не съм проверявал дали е вярно. Да се доверим на Дневник.

Но 15% ръст на просрочените жилищни кредити за един месец си е доста.

Първо чухме за кризата. Някъде там в САЩ, Англия, далеч от нас.
После я видяхме при свои познати. Загубил работа. Намалена заплата.
После я усетихме. Няма бонуси. Животът вече изглежда скъп.
После ни повлия. Не отидохме на море (този уикенд, този месец, това лято?).
После ни удари. Кредитната карта до лимита. Ипотеката в просрочие.

Всеки етап си иска време.
България е в икономически спад от октомври. 9 месеца.

Идва нов етап.
А времето е толкова хубаво ...

Колко (не)стандартно

2009-06-22T10:46:00.003+03:00

Най-голямата ипотечна банка започна обяви промоция за ипотечни кредити. Ето това бяхме забравили!

Това е хубава новина. Ипотечното кредитиране трябва да продължи. С разумни условия и (оттук) в разумни размери. Това е, ако щете, социална необходимост.

Хубава новина е също, че лихвата по кредита е висока. Е, поне по-висока от тази по депозитите, които приема банката. Звучи логично, нали?

Простата човешка логика. В един момент бизнеса беше забравил за нея.

А някой просто трябва да плати сметката. Иначе плащаме всички.

Ценова листа

2009-06-20T18:39:00.002+03:00

Досега май реклама не съм правил в блога. Но винаги има пръв път.

Блок на акт 15, разрешение на ползване - в края на месеца. Бояна, Гърдова глава. Цени от 635 Е !
http://www.imoti24.bg/kalev/cenovalista.html

Продажби .. 10-15% като гледам ..

Интересно ми е .. каква е "нормалната" цена според експертите ..

Енергия, статистика и още нещо

2009-06-19T11:54:00.003+03:00

15-20% по-малко ток ползва битът в сравнение с миналата година. 40-50% е общият спад на потреблението. Това казал в кулоарите Иван Желязков от НЕК.
Опровергават го от енергопреноса: общият спад бил 10%, а в индустрията 25-27%
Още опровержение от министъра на икономиката (е кой, ако не той!): потреблението е спаднало само с 5%. Ама не е ясно спрямо кога. Наистина спрямо миналата година е 27-28%.

Мдааа .. е как да вярваш на електромера си, кажете ми :-)

Иначе .. мисълта ми е .. като не можем да измерим потреблението на енергия, знаете ли как мерим търсенето и предлагането на имоти, средните цени, промяната им .. и така нататък.
Чакай да погледна тавана да ви кажа :-)

Цените на апартаментите спаднаха 3 пъти!

2009-06-09T15:47:00.003+03:00

Цената на стандартен апартамент спадна до 529 евро на кв.м., т.е. с 67.3% по-ниско от средните цени за м.юли 2007г., когато цената беше 1620 евро на кв.м.

Ъъъ, моля?

Забравих да кажа, става въпрос за Рига!
(529 евро - цена на чиста жилищна площ)

източник

„Добрата новина е, че през последните два месеца не се забелязва понижение на цените."

2009-05-28T14:30:00.002+03:00

Не, това е лошата новина, колега.

Ако цените не падат (а трябва да падат), това означава разлика между очакванията на купувачи и продавачи. И липса на сделки.
Когато тази разлика се заличи, сделки има. И това са научили по лошия начин всички продавачи на зор. А това са 90% от продавачите реализирали сделка днес.

Моля да се чете правилно: реализирали сделка, а не реализирали оглед :-)
Имали сме 15% ръст на огледите .. е чудесно, това ли е .. целта. Огледи.

Нека се огледаме в реалността: спрямо 2007г. имаме 2 пъти по-голямо предлагане (според статистиката на имот.бг) и 3-5-7 пъти по-малко, но по-скъпи кредити. И 2-3-5 пъти по-малко хора с пари в брой И увереност, че няма да им потрябват за година-две-три напред.

Хубаво си говорим за качество, себестойност, интерес. Какво от това?
Важното е наличността от предлагани имоти се усвоява за колко време от пазара? 3-6 или 12-36 месеца?

Как ще реагира собственик, който продава имота си от 6-12 месеца?
а. ще прочете за 5ти път, че пазарът се раздвижва и ще се успокои
б. ще отиде на 20тия си оглед с купувач
в. ще намали цената или прекрати продажбата

High street?

2009-05-26T17:15:00.003+03:00

Нов магазин ENA, нищо изненадващо, нали?
Но видяхте ли къде е?

На бул.Витоша и Неофит Рилски. Нашата high street. Моля?
Не бяха ли наемите 100-120 Е/кв.м.? Как един зле изглеждащ, зле зареден и вероятно зле управляван магазин може да си позволи това?

Или може би грешката е другаде .. може би high street се връща в онова време отпреди Max Mara, Mango и дори преди Benetton. Донякъде това време никога не си е тръгвало .. дюнерът на Витошка си е все там .. и ние сме същите ..

Истината: в този блог.

2009-05-14T11:20:00.003+03:00

Министър Петър Димитров: "Спадът на икономиката за 1-во тримесечие е около 3-4%."

В този блог на 16-ти март: "Без рецесия няма да се мине, очаквайте Петър Димитров да се съгласи след 2-3 месеца".

Признавам, министърът се освести за 2 месеца без 2 дни. Браво.

Животът е по-силен от нашите желания. Предполагам, че Петър Димитров искрено не желае спад на икономиката, дори работи за това той да се избегне, но .. животът е по-силен. Новините за търговския обмен, продажбите на стоки за дълготрайна употреба, доверието на потребителите и бизнеса в икономиката, свиването на кредитирането - това са обективни факти.

Сега предстои по-трудното: Емилия Масларова да признае, че безработицата ще достигне 9-10%. Е, това вече не знам кога ще стане :-)

Където фактите са малко, експертите са много.

2009-05-12T20:04:00.003+03:00

Е, жалко, не е моя фразата! Беше ми на езика, но някой ме е изпреварил с 50-100 години :-)

Малко са фактите в имотния бранш. Малко са числата, които да дадат безспорна рамка на ситуацията на пазара.

Чета за броя на продаваните имоти в САЩ. С колко процента спаднали. Колко имота притежават банките. Броят на сделките и т.н.
После може да гледа човек по щат, метрополис, квартал ..

Не че числата и фактите спират споровете. Променят ги.
От прогнози, мнения, видения и хороскопи (оп, май няма хороскопи при имотите :-) се преминава на оценки, модели и теории. Пак спорни, но проверими и опровергаеми.

Та колко апартамента се продават в София в момента?

Мéтро, метрó и други работи.

2009-05-09T14:46:00.007+03:00

Пуснаха метрото и до нас. Засега до Младост 1 (йее) и Канала (йее, йее). От септември по целия път през Ялта (ммм), Шератон (ммммм) и Мол София (хм) до Люлин и Обеля (ооо).

Други хора живеят до магазин Метро.
Какво ли няма на този свят.

Та се позамислих .. в резултат на събитията от 8 май или от 17 септември променя ли се цената на жилището ми? Веднага? Или ще се промени бавно и полека, но дългосрочно?
А какво да кажа за имотите до магазин Метро?

Истината е, че стойност е едно, цена - съвсем друго.
Жилището ми днес, а още повече от септември и от 2012г., ще е по-удобно и полезно за мен предвид на локацията си и връзката с метрото. На такова мнение ще са още потенциални купувачи.

Цената обаче ще зависи от съотношението между предлагане и търсене.
Метрото ще повиши търсенето, факт. Кое и как ще повлияе на предлагането - в следващата тема.

В Украйна забраняват сделките “на зелено”

2009-05-08T14:19:00.001+03:00

"В Украйна се готви решение, забраняващо продажбата на недостроени жилища, съобщава агенция "Украинские новости". Причината е, че заради кризата в страната масово фалират фирми и строежите им остават недовършени, а хиляди клиенти, предплатили апартаментите си - измамени."

в-к Монитор, 02.05.2009г.

Кредитът се завръща?

2009-04-28T14:11:00.005+03:00

През м.март са отпуснати ипотечни кредити за 171 млн.лв., доста повече отколкото през януари и февруари (67 млн.лв.)

Това нямаше да е особена новина (през март поради сезонни причини се отпуснат повече кредити от януари и февруари), ако не е първото повишение на жилищния кредит от юни месец насам. Лихвите между банките спадат - т.е. доверието и ликвидността в системата са възстановени. Лихвите към клиентите се повишават - цената на ресурса се определя от лихвата на депозитите, която изхвърча нагоре.

Вървим ли към нормализация? Към обеми 2-3 пъти по-ниски от максималните и при вече стабилни лихви? Надявам се.
Буш и Обама положиха много усилия за това. (И Гордън Браун.)

Това ще даде възможност на пазара на недвижими имоти да потърси своята равновесна точка. Къде е тя?

При по-високи лихви, намалено търсене, стагниращи доходи и много голямо предлагане .. отговорът ще даде пазарът.

НСИ: Цените са надолу, надолу ..

2009-04-24T10:26:00.003+03:00

Прочетохте, нали?
Цените на жилищата са спаднали с 12% през 1-вото тримесечие на 2009г. През последното на 2008г. спадът беше 4%. Общо 16%.

За София - малко повече: 20%.

Вече е официално: имаме 2 последователни тримесечия със спад на цените.
Както винаги прогнозите са, че до 5-6 месеца ще стигнем дъното. Такива бяха и през есента. Дали?

Има добри и лоши новини.
- Лихвите по банковите заеми се стабилизираха, макар и на високо ниво.
- Но заемите остават трудно достъпни.
- Спадът на икономиката е и изглежда ще бъде значително по-малък, отколкото в други страни.
- Но бюджетът беше нереален и неизпълнението на приходите ще е с 3-5 млрд.лв. За разходите не знаем.
- Дефицитът по търговското салдо спада бързо.
- Но за нови инвестиции в България не сме чули.
- Борсата (по света и у нас) се вдига.
- Но тя пада от 2007г. Имотите в България почнаха да спадат година по-късно и по теория се възстановяват по-бавно.

На този фон ситуацията изглежда по-скоро предвидима, но не и радостна. Отсега знаем за проблемите. Можем ли да ги преборим?

(Четохте ли в 24 часа: "Горят с пари, дадени за имот на зелено" - 2 страници. Точно според прогнозите.)

Цените, къщите и още нещо

2009-04-17T09:20:00.003+03:00

Сделки се случват.
Това е изненадваща новина за всички, които казват "Много, много зле е."

Как?
С акъл и желание. Акъл от страна на продавача и неговия брокер. Желание от страна на купувача.

Желание има. Следователно дефицитът е някъде другаде :-)

Ето 2 умни постъпки на продавачи:
Офертна цена преди година: 2 200 000 Е. Продадена днес за: 1 050 000.
Офертна цена преди година: 2 600 000 Е. Продадена днес за: 1 200 000.

Красиви, много красиви къщи. Имат си градина. И съм сигурен, че ако купувачът искаше, щяха да декорират един храст във формата на роял :-)

Сигурен съм, че купувачите ще бъдат много щастливи в новия си дом.
А продавачите, че са много доволни.

Дали тази история е вярна само за скъпите имоти?

(Очаквайте публикацията "Идва ли цена от 300 Е в София?")

Новини от БНБ

2009-03-16T11:58:00.005+02:00

Чухте ли добрата новина? Дефицитът по търговския баланс намалява с 50%. Миналият януари вносът надвишава износът с 600 милиона евро, тази година - само с 340.
По-малко изнасяме, но още по-малко внасяме. Свиваме си харчовете (помните ли, споменах ви за ноемврийския спад на вноса), кризата влияе на действията ни, не само на разговорите.

Това не е толкова лошо. Големият търговски дефицит е потенциална заплаха за валутния борд. А никой не иска бордът да падне, нали?

Ако нещата останат така, бордът ще е стабилен, икономиката има опора и .. рецесията ще е по-слаба. (Без рецесия няма да се мина, очаквайте Петър Димитров да се съгласи след 2-3 месеца :-)
Това е добре .. за пазара на наеми. Макар и на по-ниско ниво, хората ще потребяват.

А с продажбите на имоти какво ще става?
Засега нищо добро. Започна това, от което се страхувахме - банките почнаха да си плащат борча. Финансовата сметка е на червено с 635 милиона евро, а миналият януари е била на плюс с 525 милиона.
Т.е. вместо да получим половин милиард, ние връщаме половин милион.

За сравнение целият пакет отпуснат за кредити за стимулиране на икономиката беше четвърт милиард евро. Стига за 10 дни. Това е.

Ипотечни кредити? Засега не.
Може би догодина.

Купувачите днес

2009-03-04T21:29:00.003+02:00

Има ли купувачи днес?
Има, има, мои скъпи колеги брокери.

Просто те са друг тип хора.

Кой беше типичния купувач и клиент на брокерите доскоро?
27-37-годишен млад специалист или мениджър, с добра заплата и одобрение от банката за кредит. На нея или него 20 години изплащане на имота му изглеждаха .. нещо нормално. Собственото жилище - нещо желано. Част от семейните ценности.
Мястото? Въпрос на възможности.
Броят на спалните? Също.

Кой е купувачът днес?
Човек със собствен бизнес. Натрупал пари в брой. Знаещ колко трудно ги е изкарал. С опит в преговори, търсене на изгодната сделка, адвокати, счетоводители .. сделки с имоти. Тя или той често са се справяли сами, без брокер. Готови са да платят добре за много добра сделка.
"Имаш ли нещо изгодно? Тази цена добра ли е? Струва ли си?"

Трудни купувачи?
По-скоро истински купувачи.

Който успява да ги обслужи добре, ще обслужи всеки.

Бъдете добри брокери!
Това винаги работи!

Един различен имот

2009-02-21T15:27:00.006+02:00

Винаги съм казвал: хората не купуват квадратни метри, а щастие. Вярвам го. А сега го и усетих на едно място създадено за това.

Искам да похваля хотел "Пирин", Сандански. Били ли сте там?

Хайде малко реклама:
- просторни стаи и легла (казва го 2-метров мъж!);
- великолепно проектирано спа, добре поддържано (свеж аромат навсякъде ..);
- хубава кухня - от кюфтето до десерта;
- услужлив персонал .. такава рядкост ..

И така .. заслужена награда "Ваканционен хотел на 2008"!
Браво, Шарлопов!

Този хотел ме кара да вярвам, че ваканционните апартаменти около него няма да останат мъртви. Че ще са добра инвестиция - дали ще се отплаща с печалба или с щастие .. не знам.

Кое е по-ценно?

(А това горе е поточето, което виждам от моята стая :-)

Европейските правила

2009-02-17T09:20:00.003+02:00

Миналата година НСНИ вдигна доста шум около разработвания европейски стандарт "Изисквания към услугите, извършвани от агентите по недвижима собственост".
(Агентите - разбирай брокерите.)

В частност в него пише:
"Агентът следва да се стреми да избягва конфликт на интереси".
"Агентът трябва писмено да информира продавача и купувача в случаите, в които има сключени договори (агент- клиент) и с двете страни, и е видно, че и двете ще са страни по една и съща сделка."
"В случай, че купувачът не е представляван от агент по недвижима собственост, а е само потребител, агентът по недвижима собственост следва да положи усилия да му осигури необходимата информация, която би могла да повлияе на неговото решение относно транзакцията".

И така .. купувачът може да няма брокер, а продавачът да има. Как така? Как брокерът на продавача не го е принудил да подпише?
Още: ако се представляват и двете страни, те трябва да са уведомени писмено. Не звучи като обичайна практика нали?

А причината е много проста .. трябва да се избягва конфликтът на интереси.

Четохте ли тия дни за реакцията .. не, не на брокерите, а на депутатите към тази тема?

Европейци сме ние, ама все не дотам :-)

Като купувач искам сигурност!

2009-02-12T11:04:00.003+02:00

- Не ми харесва Адрес и "0% за купувача". Не го приемай лично.
- Защо не ти харесва да не плащаш комисиона?
- Като купувач също искам сигурност. Искам някой професионалист до себе си.

Такъв реален разговор проведох вчера. Всъщност беше виртуален :-), през интернет.

Аргументът е съвсем резонен. Става въпрос за много пари, решение за 10-20-50г. напред.

Какво правим ние? Как е редно да се постъпи?
Всеки купувач трябва да има свой юрист при подписване на договори и прехвърляне на собствеността. Да, продавачът показва документи, агенцията е почтена, но юрист си трябва. Рискът е за много пари.
Ние предлагаме купувачът или да ползва свой доверен юрист в сделката, или да му предоставим такъв срещу малка фиксирана такса. Този юрист е неговият юрист и защитава интересите на купувача.

Мен е ако питате, добре е да се вземе кредит и юристите в банката пак да прегледат сделката. Има смисъл! Говоря от личен опит.

Освен юридическата чистота има много технически, инженерни въпроси, свързани с имота, които е добре да се изследват. Услугата се нарича home inspection. За съжаление все още не се предлага у нас. (Неформално приятел-строител е добре да погледне имота.)
Каква е идеята? Специалисти преглеждат имота и докладват обективно за състоянието му - конструкция, стени, инсталации и т.н. Извинете много, но аз не забелязах пукнатини в замазката! Нали съм късоглед :-)

Как мислите това добра идея ли е?
Бихте ли платили да речем .. 500 лв. за това?

Брокерите - заедно или срещу?

2009-02-11T13:56:00.006+02:00

Чета тези дни коментарите за 0% комисион от купувача и усещам безспокойствието на брокерите в другите агенции. "Как това ще ми повлияе? Как ще го разтълкуват клиентите? Ще загубя или няма да има значение?"

Да кажем пълната истина: брокерът на продавача трябва да даде половината от своя комисион на брокера на купувача.

В рамките на агенцията това е лесно постижимо. Адрес не сключва много сделки с колеги и може да си позволи да "затвори" дейността си в своите рамки. Това се прави в някои големи агенции на запад.
Ние решихме, че това не е добре. Предпочитаме да стимулираме работа между брокери, а не борбата между тях. Ще дадем половината комисион от продавача на агенцията на брокера на купувача. Това е. А те ако вземат от купувача, вземат.

Сега .. кой ще вярва, кой няма да вярва - друг въпрос.
То същият въпрос стои и за клиента - ще плати или няма да плати :-)

Нали?

Много ли са 6%?

2009-02-10T14:37:00.005+02:00

0% от купувачите .. това като ли е се приема лесно :-)

Но да си кажем истината до края: комисионата в България е 5-6%, досега платима и разделяна по-равно между страните - продавач и купувач. Това, което предлага Адрес е комисионната да се заплаща само от продавача. Не 3+3%, а 6+0%.
Реално комисионата не се променя

Много ли са 6%? Било от 2-те, било от 1-ната страна?

И са много, и не са много. Комисионите не се определят от брокерите. Те се определят от пазара. Ако можеш да продаваш, ще имаш клиенти на 6%, но ако не можеш ..
Ако не можеш, ако разчиташ само на късмет (= да ми се обади клиент по обява в imot.bg/Софийски имоти) .. ще си готов и на 1% да работиш. Или по-скоро да не работиш, но за 1%.

Какво трябва да са готови брокерите да направят за 6%?
- да познават конкурентните оферти, в момента и в развитие;
- да определят правилно офертна цена;
- да представят добре имота - писмено (обяви/флаери) и устно (телефон/огледи);
- да се свържат с 100-200 човека, които могат да се интересуват от имота;
- да бъдат точни в контакти, огледи и преговори.

Ако имотът и цената са адекватни, ще се продадат. Ако си активен, от теб.

Но реално ли е това?

Докато мислиш то вече се случва :-)

БЕЗ комисион от купувачите

2009-02-08T13:36:00.006+02:00

Ето, вече е официално:
Адрес ще работи без комисион от купувачите.

Какво означава това? Нормализация.
- С включен в цената комисион работят застрахователните брокери, туристическите агенти, всички професионални услуги, които не работят на час.
- С включен в цената комисион работят брокерите недвижими имоти на всички развити пазари.
- С включен в цената комисион работят брокерите на ваканционни имоти, агентите по отдаване под наем на офис и търговски проекти.

Какво означава това за продавача и купувача? Честност.
Брокерът не може да представлява и 2-те страни. Не е възможно или поне е сериозно етично затруднение.

Какво означава това за брокера? Фокус.
Фокус върху мотивираните продавачи, които искат да му се доверят.

А това означа повече ефективност, резултатност, производителност на труда.
Хм, всички имат полза!

Трябваше да го направим по-рано, нали?

Ето тук можете да прочетете за ползите от новия начин на работа, ако продавате или купувате апартамент, къща или парцел.

Добрата новина

2009-02-02T17:37:00.002+02:00

Дори две добри новини от банките:
- Депозитите през декември са се увеличили. И на фирмите, и на населението. Истината е, че просто се връща положението от септември, но и това е добре.
- Междубанковите лихви падат. Все още са над лихвите в Европа, но спадът е значителен. Това показва, че доверието и (незабавната) ликвидност се връщат.

Да не забравяме, че декември е необичаен месец:
- правителството похарчи милиарди от фискалния резерв;
- коледните продажби вляха пари в търговията на дребно.

Все пак! Новините са добри. Да стискаме палци за януари.

Нямаше газ, но .. това означава по-ниски сметки за парно, нали? :-)

В дългосрочен план ..

2009-02-01T12:38:00.002+02:00

В дългосрочен план имотът е сигурна инвестиция .. но сега цените падат.
В дългосрочен план доходите ще растат .. но сега те падат.
В дългосрочен план лихвите в България ще падат .. но сега се вдигат.
В дългосрочен план професионалистите печелят .. но сега и те са притеснени.
В дългосрочен план продавачите са на първо място .. но сега обичаме и купувачите.
В дългосрочен план ще вървят добрите имоти .. но сега вървят евтините.
В дългосрочен план бизнесът се развива .. но сега стагнира.

В дългосрочен план остарявам .. но сега се чувствам подмладен :-)

Защо човек трябва да живее в центъра!

2009-01-28T19:07:00.004+02:00

Става въпрос за центъра на София. Където живеех доскоро. (Виж вляво.) Защо и дали трябва да се живее точно в София е друга и спорна тема :-)

И така .. днес леко ръми в София. Тръгвам си в 6:10 от работа. Грешка! Подранявам :-)
От Кемпински до Интерпред (това са съседни квартали!) - 35 минути с автомобил и добър шофьор. ОК, може би има по-хитър маршрут. Минахме по царския път.

Но пак казвам: съседни квартали. Път само по булеварди. Лек ръмеж и 6 часа следобед. Какво толкова!

И после как да откликнеш на поканата да отидеш до зала "България"? Няма начин!

Освен ако .. освен ако не живееш в центъра. Между Народния театър и Радисън, между Билката и Мохито ... между БИАД и НАЙ Клуб :-) И на 5 минути от всичко. На 5 минути пеша, имам предвид. В дъжд и вятър - 5 минути. Между Онда, Коста, Старбъкс, Кофи Хевън и Кофи Хаус .. живях :-)

Така че .. не ми ги хвалете тези хубави квартали на другия край на географията .. как да стигна оттам до центъра? Само след 21ч. Което впрочем е ОК за хората, които не работят от 9 до 6 :-)

Има такива .. тю! не съм от тях!

Иначе си харесвам апартамента (вижте пак за него по-долу :-) Ще си работя от компютъра и телефона, по интернет!

Домът - начин на употреба

2009-01-25T19:37:00.004+02:00

В петък се нанесох в апартамента си. Повече не ми се чака, това е!
И в събота имаше .. парти :-)

В крайна сметка моят дом е частна, но и социална територия. Отворена за моите приятели.
Получих няколко добри идеи за обзавеждането, много добри пожелания и огромно количество добро настроение.

За какво ни е необходим дом? За да има квадратни метри, хидравличен асансьор, хубава дограма или .. или за нещо друго. Домът е късче щастие.

Усещате ли го, когато четете обявите за имоти?

Представяте ли си гледката на нощната писта на Витоша като НЛО застанало над прозореца ви? Вижте я по-горе.

Една брокерка ме пита тези дни: Вярвате ли в извънземни?
Може би, може би ..

Ще ни спаси ли МО?

2009-01-23T20:35:00.003+02:00

Министерство на отбраната купува 16 000 апартамента, четохте ли?
Новата е навсякъде, вкл. тук.

60-80 кв.м., с разрешение за ползване, по възможност повече в един вход или блок.

Чудесно, нали?
Това ще окаже много голямо влияние на пазара, нали?

Много. Малко. Усещате ли липсата на информация за пазара?
Колко апартамента се предлагат в момента на пазара? Колко от тях са в строеж, колко са нови и колко се препродават след като са били използвани?
Знаем, но за САЩ.

Но във всеки случай 16 000 апартамента е голямо число. Никой обаче не каза за колко време ще се купят. И никой не сметна, че това са повече от 1 млрд.лв.

1 милиард лева!

Бюджет? Спад на бюджетните приходи? Валутен борд?

Кьорфишек? Не били 16 000, а 160?

Не вярвам ..

2009-01-19T17:12:00.003+02:00

"Но не мога да си представя, че ще падне цената на уникална сграда на уникално място, построена от един реномиран строител."
Изказване на реномиран български строител.

Не е важно кой го е казал. Всички май го вярват. Вярват. Вяра.

Аз не вярвам. Цената се определя от търсенето и предлагането. Точка.

Вижте жилищната сграда на годината. Жаклин, на бул.България. Паднаха ли цените там? Паднаха, моя скъпа приятелко, купила и заживяла там.
Но това теб не те касае, ти няма да продаваш до 4-5-10 години, нали?

Моята сграда, Дипломат / Царевицата срещу Интерпред. Паднаха ли цените там? Паднаха, независимо от квартала, инфраструктурата (кеф ти спа, кеф ти метро, кеф ти охрана и т.н.) и независимо от мечтите за незабавна и ежегодна печалба. Но не се оплаквам.
Чакам си огледалата .. в петък казват.

Какво ли ще се случи до петък?
Пазар, знаеш ли го ...

Огромен интерес към пазара на недвижими имоти!

2009-01-13T17:55:00.003+02:00

Да, в момента има огромен интерес към пазара на недвижими имоти!

С когото се видя и спомена какво работя ме пита "Какво се случва с пазара? Аз мислех да ..."
И хората продължават да мислят. И рядко, много рядко получават професионален съвет и обективна информация.

Бизнесът с недвижимите имоти не е .. не е само да усещаш пазара, а и да го знаеш. Кои са числата и новините, които споделяте с клиентите?

Ето нещо, което прочетох днес:
"Най-евтината гарсониера в Надежда се предлага за 34 000 евро." Ако добавите и адрес с описание ще имате силно, силно послание.
Още: "Парцел обявен за 40 000 евро продадохме за 12 000 евро." Истински случай. Има си адрес, скица, собственик.

Защото хората искат да чуят, но искат и да проверят.
Вие доверявате ли се на всичко, което чувате и четете?

Доверявате ли се на всичко, което ви пиша :-)

"Измислената" криза

2009-01-11T09:38:00.003+02:00

Много се изненадах тези дни да прочета отново коментар, че кризата в България била "измислена" и чак сега се превръщала в реална. Били сме имали 6-7% икономически ръст и т.н.

Ето това е една класическа грешка в разсъжденията: че това, което е било, ще се повтори. Че бъдещето е като миналото. Че животът продължава като обичайно.

Не, не е така. Ситуациите не се повтарят. Остават в сила принципите и законите на развитие, а не ситуациите.

А принципите се повлияват от следните факти:
- чуждестранните инвестиции спадат и вече не покриват търговския дефицит (който не спада), което води до съкращаване на паричната маса;
- депозитите на населението спадат с 1,4 милиарда (!) лева за половин година, а депозитите на фирмите още повече;
- новоотпуснатите кредити за населението спадат 5 пъти (!) от юли до ноември, а тези за фирмите още повече;
- НСИ: потребителското доверие пада от средата на 2007г. (!);
- НСИ: бизнес климатът спада и достигна нивата от 2000г.

В този смисъл .. възможно ли е цените на имотите да се върнат на нивата от 2000г.?

Прогноза за 2009г.

2009-01-01T16:42:00.002+02:00

Ето, време за прогнози! Пазарът се движи, господа съдебни заседатели :-)

Моите прогнози за 2009г. са:
- цените ще се определят от търсенето и предлагането, а не от желанието за печалба или настроенията на хората от бранша;
- сделки ще сключват определени таргет групи от населението. маркетингът ще се стреми да ги достигне. печатната реклама ще стреля напосоки;
- хората ще искат да работят с доверен брокер. в размътените води на пазара е добре да те води не само знаещ, но и верен консултант;
- строителите ще разберат, че продават продукт и изживяване, а не само мечти;
- купувачите ще искат стойност срещу парите си, а не само обещания.

Накратко, прогнозата ми е, че бизнесът с недвижими имоти ще функционира в условията на свободна пазарна икономика. Колко .. странно, нали?

Целите .. 2009г. (и малко Харвард)

2008-12-28T16:18:00.003+02:00

Знаете ли това?

1979г.: студентите в Харвардската МВА програма са запитани: "Поставили ли сте си ясни, писмени цели за Вашето бъдеще и изготвили ли сте план за тяхното постигане?"
3% имат писмени цели и план, 13% имат цели, но не са писмени. 84% нямат ясно определени цели.

10 години по-късно .. 13-те процента с ясно определени цели печелят 2 пъти повече от 84-те процента без такива цели. 3-те процента с ясни, писмени цели печелят 10 пъти повече от останалите 97%.

Това убеди ли Ви, че трябва да запишете личните си цели за 2009г.? И че трябва да следите редовно как работите по изпълнението им.

10 пъти ..

Повече за изследването и 4-те причини хората да не си поставят цели прочетете тук.

Аз си записах своите цели за пръв път снощи.
Не, не са особено трудни, нито прекалено лесни. Някои отлагам от години, някои .. просто сега разбрах, че са важни за мен.

Направете го и вие!
Just Do It!

Now!

Ха! Аз в YouTube!

2008-12-27T15:44:00.002+02:00

Наистина не съм подозирал, че част от моята лекция пред студенти от УНСС е качена в YouTube. Ама така и трябва!

На заинтересованите мога да пратя презентацията, а някъде трябва да има и пълен видеозапис - но мисля, че ще е прекалено :-)

Mobile blogging & more

2008-12-27T11:54:00.002+02:00

Tova e experiment.
Sedja v Onda, izpih kafeto, cheta. I si mislja - naistina sme svyrzani navsjakyde.

Glasyt ti moze da dostigne do vseki, kojto se izteresuva. Vednaga.
No kakto kazvashe edin kolega: "a kakvo da kaza?".

Pyrva ideja: bydete iskreni.
Vtora ideja: spodelete kakvoto vi e na dushata.
Treta ideja: pravete go s udovolstvie.

Za syzalenie oste ne umeja da dobavjam snimki prez telefona.
Iskah da vi podarja tova, koeto vizdam sega: Ruskata cyrkva, zlatnite shantavi kupoli, snegyt okolo neja i onezi tajnstveni zylti paveta, koito pravjat Sofia specialna.
Ah, da - i bliznacite do men. Tolkova shumni i tolkova hubavi.

Koleda e. Kakyv kysmet vi se padna?

Малка брокерска коледна приказка

2008-12-25T12:30:00.000+02:00

Честито Рожденство Христово!

Преди повече от 2000г. във Витлеем се роди една нова ера. Много хора я чакаха. Прорицатели я пророкуваха. Следяха знаците за настъпването й. На няколко пъти се обявява фалшиво пришествие.

И когато дойде .. я забелязаха само 3-ма мъдреци. Някъде далече, далече. Следяха небето и се водеха от една звезда. Последваха истината. Намериха я.
Тя беше толкова близо до хората в Йерусалим, а те не я разпознаваха. Животът продължаваше както и преди.

Но промяната се развиваше. В началото бавно, незабележимо.
Когато спечели поддръжници тя си спечели и много хулители. Положението, опитът, ценностите и вярата на много хора бяха отречени.

1 по 1 се обръщаха и приемаха ново учение. Станаха 12, а после стотици и хиляди. Видяха чудеса и повярваха. Следващите ги не видяха чудеса, но също повярваха. Защото истината е по-силна от всичко.

Пожелавам на всички да повярват и с вяра в сърцето да преминат през 2009г.
Ако имат вяра, ще видят онази пътеводна звезда, която ще води в новото време.

Весела Коледа и Имотна Нова Година!

Само по шест жилища са продали британските брокери през ноември

2008-12-18T20:07:00.001+02:00

"Броят продажби, реализирани средно от един брокер във Великобритания, намалява от седем през октомври до шест през ноември, сочат данни от месечния анализ на националната асоциация на брокерите на имоти (NAEA). Броят на сделките все пак остава по-висок от дъното от средно пет продадени имота през август."

Шокиращо, нали?
Замисляли сте се .. защо?

Сграда на годината

2008-12-16T16:10:00.002+02:00

Сграда на годината е ваканционен комплекс "Св.Тома", Аркутино. Както разбирам чудесно място, което малко странно се рекламира с това, че има водопровод (?) и канализация с пречиствателна станция (??).
Надявам се да го посетя това лято. Харесвам Аркутино.

Но думата ми беше за конкурса. Бетер "Златният Орфей" - много награди, много нещо. И за да няма обидени - куп извънредни и невероятни.
Иначе има интересни сгради. И ние ще оставим нещичко на бъдещото поколение :-)

Друго .. другото е залата, прекрасният Народен театър, където 20% от местата останаха празни. Не знам защо - не са изкупени или .. на бранша не му е до празнуване. Не знам.

Но няма повод за униние, животът продължава и ни прави (насила и по лошия начин) по-мъдри.

Амортизация

2008-12-11T22:26:00.003+02:00

Нали съм си счетоводно чадо, тази дума не ми е чужда.

Замисляли ли сте се колко малко се коментира амортизацията като фактор за определяне на печалбата от вложение в недвижим имот?
Амортизацията, изхабяването, остаряването - това си е факт.

Особено в България с нашето ужасно неподдържане на сградите.
Има няколко фактора за това и освен липсата на култура (ако щете на икономическа такава) искам да спомена още няколко:
- незавършеното социално разделение. старите сгради в престижни квартали са смес от представители на различни социални класи. пенсионерът и бизнесменът не могат да имат едно разбиране за опазването на имота.
- раздробената и абсолютна собственост. дори в нова сграда интересът на мнозинството за запазване на имота не може да бъде наложен. как да накараме съседът да плати за покрив, за пребоядисване ..

И така ставаме свидетели на силноамортизирани 20-годишни сгради.

А по света хората живеят в 200-годишни .. ето къде изтича националния капитал .. де да беше само корупцията ..

Писмо от Испания

2008-12-10T15:57:00.004+02:00

Продължаваме с информация за истината по света:

Ето статия на уважаваното британско списание The Economist за строителството в испания: Кошмарът на строителите.

Малък превод: "Пазарът пада бързо. Изложенията за имоти настойчиво предлагат отстъпки, достигащи до 60% за новопостроени домове. Има дори оферти "купи един апартамент, получаваш един безплатно".
От статията става ясно, че се говори за имотите в строеж. Иначе цените за съществуващите домове са спаднали само с 8%.

Продажбите на зелено .. да .. всъщност не ..

Ново писмо от Америка

2008-12-08T14:44:00.001+02:00

Обемът на отпуснатите ипотечни заеми в САЩ през второто тримесечие на 2008 г. се сви над 9 пъти спрямо същото тримесечие на миналата година.

Според данните на Асоциацията на ипотечните банки на САЩ в сектора на високорисковите ипотечни кредити 33% от кредитодържателите са в просрочка, докато в сектора на нискорисковите кредити просрочката е 5.9%.

Като цяло през третото тримесечие на 2008 г. просрочване на падежите има при 6.9% от изтеглилите кредити. Банките са открили процедури по изземване на жилищата с цел погасяване на задълженията на 2.9% от кредитополучателите.

Цялата информация ще намерите тук.

Гласувайте! Кога ще има пазар на купувачи в България?

Писмо от Америка

2008-12-07T10:32:00.002+02:00

Четете ли списания за брокери?

REALTOR® Magazine е списание на Националната асоциация на брокерите в САЩ. Всеки месец има много, съвсем практични съвети в различни области.

Например, как да се искат препоръки: Work Smart: Turn Customers Into Cheerleaders.

Искайте препоръка веднага и често - това ми е любимо.
Искай препоръка от всеки - "Моята дъщеря посещава частно училище и аз съм направил сделки за няколко милиона за хора, чиито деца учат там.", "Моят зъболекар и моят лекар имат моята визитка. Не можеш да се срамуваш от това да кажеш на хората какво работиш."

Има ли зъболекари в България?

Хубавато на лошото

2008-12-06T16:50:00.003+02:00

Четете ли в-к "Капитал"?

Въпросът е как да четем. Дали да гледаме на света като на проблем или като на възможност. Вижте това: "Повече от една трета от българите очакват намаляване на личните им доходи заради финансовата криза"

Лоши новини? И да, и не.
"През следващата година само 3.1% обмислят покупка на ново жилище." Само? В България се случваха около 200 000 сделки със жилища годишно. Според мен 3% от 7 милиона е точно 210 000 обмислящи покупка през 2009г.
Двойно повече, 6.1% от интервюираните пък очакват в резултат на кризата да са в невъзможност да си плащат заемите. Колко от тях ще се превърнат в мотивирани продавачи на имоти през 2009г.? Толкова мотивирани, че да сключат сделка на пазарна цена.

Няма съмнение, и през 2009г. пазарът ще е на купувача. Но с мотивирани продавачи, това ще е един активен пазар, нали?

Активен пазар, това е, който желае брокерът. Да?

Истината е .. на пазара, а не в главите ни.

2008-12-03T17:45:00.004+02:00

Все си мислех, че парцелите няма да вървят точно сега. Но да мислиш е едно, а да знаеш - съвсем друго.

За да знаеш, трябва да питаш какво е станало на пазара. Има ли сделки. Какви. Как се е стигнало до тях.

А сделки има: и в Бистрица, и (оказва се) на съседната улица до мен - "6-ти септември". Как не съм усетил? Нали живея там?

Сделките не се обявяват по билбордовете, не се обявяват в порталите, не се обявяват дори в сайтовете на агенциите (това е грешка впрочем. надписът "Продадохме!" е най-силната реклама днес). Трябва да попиташ, трябва да изслушаш, да попиташ пак и да прецениш - кое е истина, кое е от полза да знам, да пробвам, да представя като информация и т.н.

Знаете ли за сделката на "6-ти септември"? Има ли пазар?

Краят на новото строителство.

2008-11-29T00:46:00.004+02:00

Първото ми заглавия беше с въпросителна. Но няма спор - продажбите на зелено, тази манна небесна за толкова брокери .. пресъхна.

През 2009г. ще се продадат колко? .. 5-7-10 пъти по-малко жилища на зелено. До година-две темповете на строителство ще намалеят 2-3 пъти.

Защо?
Защото това е нормалният пазар. Да купуваш нещо почти или напълно готово. Да го видиш, да го пипнеш. Да използваш правото си на избор и да направиш такъв.

Какво беше преди 2-3г.? Нямаше избор.
Готови или пред завършване нови сгради нямаше. Е, с малки изключения.
Продаваха се .. проекти, скици, мечти. И панелки :-)

Вече не. Има избор - виж Младост, Манастирски ливади, Люлин, Изток. Има откъде да избираш, ново и хубаво. Или поне ново :-)

Та така .. хубав, нормален, развит пазар. България.
Добре дошли!

Пазарна стойност

2008-11-27T21:30:00.003+02:00

Колко е пазарната стойност (цената) на един имот - това се питат много собственици и брокери днес.

Пазарната стойност е тази, която е приемлива за продавача и заедно с това е приемлива за няколко/много купувачи. Наличието на такова равновесно положение създава пазара. Ако цените на търсене и предлагане не се засичат, нямаме пазар. И нямаме пазарна стойност.
Много имоти нямат пазарна стойност. Хората не ги продават и не биха ги продали за сумата, която купувачите са готови да платят. Тези собственици просто живеят в дома си и това им харесва!

За съжаление все повече собственици, обявили имота си продажба, не осъзнават, че цената е равновесие между 2 страни. И остават собственици, но не стават продавачи.

И тук идваме до брокера. Каква е неговата роля? И какъв е неговият интерес?
Интересът на брокерите в цял свят и във всички икономически браншове е да има активна търговия, активен обмен на стойности. Те спомагат за създаването на пазара.
Противно на общото мнение брокерите са много по-малко заинтересовани от високи цени, отколкото от активен пазар.

В последните години имахме повишаване в пъти на цените и на броя на сделките на пазара с имоти (знаехте ли второто?). Но вече имаме само .. високи цени.
Да, да, цените са високи, защото .. ами най-доброто доказателство е слабата активност на пазара, нали?

Знаете ли какво идва през януари?
Големите разпродажби. При облеклата с 30-50-70%.

Но каква връзка има това с имотите? :-)

Истината за кризата с ипотечните облигации :-)

2008-11-25T10:31:00.004+02:00

Преведох специално за моите читатели този клип.
Типичен английски хумор и ... толкова истина в него!

Един уникален имот .. една стандартна сделка ..

2008-11-25T07:50:00.003+02:00

Ето един ама наистина уникален имот:
http://uniqueestates.net/l_bg/?s=5&i=929

Разгледахте ли подробно снимките? Невероятен е, нали?

А сделката? Да, най-вероятно ще се мине през различни перипетии, промени на мнение, нови аргументи "за" и "против", емоции ..
Но в същността си тя няма да се различава от другите сделки на пазара, включително за най-важната аргументация: тази за цената.

Имотът е уникален, няма съмнение. Но кой е купувачът и как се чувства той?
Той (или тя) е солиден бизнесмен. Неговите фирми са изправени пред 2009г. и предстоящото забавяне на икономиката. Най-вероятно не могат да се предвидят всички възможни ефекти и той е заел по-внимателна позиция. Още на по-внимателна позиция са банките, които го финансират. Той го взима предвид.
Сделката с такъв имот едва ли може да разчита на повече от 30% финансиране. Такива имоти са престижни, но нисколиквидни. Срок за продажба от 1г. е съвсем нормален. Трудно се оценяват - няма достатъчно пазарни аналози. Банката трябва да внимава.
Т.е. купувачът трябва да има милиони в брой, които вместо да пази за резерв за бизнеса си или за покупка на разорени конкуренти, да реши да вложи в имот за потребление. Имот с голям престиж и още по-голяма поддръжка :-)

От друга страна, макар имотът да е уникален, купувачът има алтернатива. Първо, да живее в по-обикновена къща за милиони :-) Второ, да си построи такава. Колко е строителната себестойност? Да, това ще отнеме време, но пък ще се използват последни технологии. Да, къщата няма да носи духа на Николай Гяуров, но пък ще е не 90, а 100% по вкуса на собствениците.

Най-силният аргумент за покупка е "това може да се случи само сега. Сделка с тази къща ще има и след години, но толкова изгодно - едва ли. Да, банката няма да Ви финансира, но това не прави сделката по-малко атрактивна. Сега е времето да я купите. След 2 години няма да е възможно, защото сте сигурен, че на тази цена тя ще се продаде, нали г-н Купувач?"

95% от маркетинга на един имот е ... правилната цена.
Това е златното правило на продажби днес. И утре.

Какво да правим с имота си при спадащ пазар?

2008-11-23T13:44:00.002+02:00

Ето това е то. Почнах да пиша по поръчка :-)

Въпросът е добър и лесен при това!
А отговорът е онзи специален и мултифункционален отговор: зависи :-)

1. Ако става въпрос за Вашето жилище .. изобщо не отваряйте страниците с имоти! Имате жилище, харесвате го и не мислите в следващите 3-5 години да го сменяте. Тогава не се безпокойте.
Така прави и Уорън Бъфет, най-богатият човек на света. "След като купя някоя компания могат да затворят борсата за 10 години, не ме интересува. Аз знам защо съм я купил. Оценката на някой друг не ме интересува." Така направете и вие!

2. Ако сте закупили имота за инвестиция .. имате 2 прости избора:
- да продавате или
- да изчакате 3-5 години.
Съжалявам, вариант "нека изчакам 3-5 месеца, за да реша" няма. Какво ще стане е ясно. На какво сте готов вие, това е въпросът!

Ако не търсите инкасиране на инвестицията си бързо, задръжте я. Имотите са добра инвестиция. Четохте ли за рекордния спад на цените в Англия? 14,9%. Месечно? Не, считано от пика на пазара! А колко спадна борсата от пика си? 80% в България, 50% по света. Петролът, стоманата, медта - надолу, в пъти надолу .. дори златото е 20% надолу от своя пик от 1000 долара за тройунция.
Намерете начин за извличане на доход. Нарича се "отдаване под наем", сещате ли се :-) По-добре дългосрочен, намаляват се разходите.

Ако горното не ви устройва, продавайте. Но продавайте на пазарна цена.
Не, няма шанс точно вие да продадете имота си по-скъпо от другите. Съжалявам.

Няма да имате 100-200% печалба, а вероятно 30-50-70%. Нещо лошо?
Много, много малко хора ще продават на загуба, ако продават днес, на добра, атрактивна цена. Купувачи има, но умни, опитни и взискателни. Дайте им цената, която те ще харесат, и получете парите, които харесвате.

Идва Коледа. Всеки има нужда от подарък, нали?

Пазарът - проблем или възможност?

2008-11-23T10:18:00.003+02:00

Знаете ли .. този блог не е за народопсихология.

Но завръщайки се от Орландо не може да не ми направят впечатление някои разлики ..
В Щатите всички говореха за възможностите, за новостите на пазара, за това как трябва да се работи, за да си полезен, търсен, успешен и проспериращ.
В България въпросите са .. кога ще свърши това? (т.е. кога ще се върне доброто старо време) .. колко ни е зле. ще ни стане ли по-зле? (да) .. виждате ли, това не можем да правим в България, а ако можехме всичко щеше да ни е наред .. ще избутаме някак и други кризи сме преминавали. И много, много малко хора стигат до идеята, че при нов пазар, ако са адекватни и с нов подход, ще спечелят много пари. Наистина.
Вижте .. дори, ако няма нито една сделка, консултантът може да работи и прави пари (очевидно не от сделки).

Както и да е. Може би затова някои хора наричаме предприемчиви, защото предприемат нещо. Нещо повече от "мисля, говоря, седя, говоря, седя, седя, седя ..."

Станете! Навън Ви чакат куп възможности!

Снегът и цените на имотите

2008-11-23T10:08:00.002+02:00

Излязох за вестник и .. някак си пак се замислих за това, което работя :-)
Живея в центъра на София, на ул."Иван Вазов". Вестник в неделя си купувам от Раковска.

И какво видях .. непочистени от снега от улици. Снегът вече е лед и разходката си е опасно преживяване. Минах и покрай един парцел за 12 млн.евро. И там не беше почистено.
И си помислих: а струва ли този парцел толкова, ако ще излезеш и ще си навехнеш крака?

И колко струва моят апартамент, ако пускът на парното отопление се забавя с месец? Или апартаментът на моя приятелка в нов затворен комплекс, която има газ, но редовно няма ток :-) Ааа! Тя има и вода, за разлика от горните етажи :-)

Ето това е .. снегът, отоплението, осветлението, водата, канализацията .. тези неща имат значение за имотите, не забравяйте това.

Красив ум - пример

2008-11-21T21:57:00.002+02:00

Гледали ли сте филма "Красив ум"? Онзи, за лудия и гениален математик Джон Наш.

Великото откритие на Джон Наш е, че участниците в една игра трябва да вземат предвид стратегиите на противниците и че ако всички го правят (т.е. ако синхронизират стратегиите си) може би ще успеят да спечелят повече. Ако говорим за бизнеса: синхронизираните стратегии, спазването на негласни правила може да доведе до по-висока ефективност. Мислете го като негласен картел.

Пример: имаме двама дивелъпъри и всеки от тях трябва да избере число между 500 и 1000. Нека по-малкото от двете числа е Х. Избралият това по-малко число получава награда Х хиляди + 100 000. Избралият по-голямото числи получава Х хиляди - 100 000.
Ако двамата изберат равни числа ще спечелят по Х хиляди.

Т.е. ако изберете (да продавате на) 900, а конкурентът на 800, то той ще спечели 800 000 + 100 000 = 900 000, а вие 800 000 - 100 000 = 700 000. Логиката е, че няма да имате продажби на 900 и по-късно ще трябва и вие да продавате на 800, но 100 000 печалба ще се прехвърлят при конкурента, започнал продажбите по-рано.
Тогава защо не изберете 750? Така вие ще спечелите, но .. конкурентът няма ли да избере 700? Тогава 650 ли е правилният избор? Или 600, 550 .. 500.

Правилният избор е да изберете и двамата 1000.
Но кога може да стане това?

Когато познавате стратегиите си. И правилата на играта. Писани и неписани.

"Някои хора объркаха бума на пазара .. с гениалност."

2008-11-21T18:22:00.002+02:00

Не съм го казал аз .. за съжаление. Много е мъдро.
Малко жестоко и много саркастично, но вярно!

Какво било преди година, две, три .. това ли е времето когато се доказва професионализма?
Да си преди другите най-лесно се забелязва в трудни времена като днешните.

Да бъдем честни - преди по-малко от година магаре да сложиш да продава някои проекти, щеше да е успешно. Да прави много сделки и да вири нос .. докато се спъне в истината за пазара и себе си дори.
"Клиентите тичаха да дадат депозит първи, нали нямаше какво да им предложим." Ето това чух тези дни. И ето това е, което бързо трябва да забравим.

Силно се надявам, че този пазар си е заминал безвъзвратно. Когато нямаше разлика какво и как правиш. Когато не научаваше добре името на клиента и вече получаваше комисионната, а после .. после другата сделка.

Както във всеки бизнес - който държи клиента е цар. Който го държи днес и години напред.
Сфера на влияние, нали се сещате .. :-)

И затова да кажа: брокере, да знаеш своя клиент и да го почиташ, нине и присно, и во веки веков :-)

Ипотеката - дефицитна стока!

2008-11-20T18:14:00.003+02:00

Видяхте ли това:
http://www.moitepari.bg/krediti/APRIndexEUR.aspx

Много хубава графика показва как за година и нещо лихвите по ипотеките в евро се качват от 7,3% на 9,5%. Ако някой мисли, че увеличението е малко .. всъщност лихвите са качили вноските по ипотеката с 17,5%.

Друг е въпросът, че днес ипотеката е дефицитна стока - трудно се намира и я крият "под рафта". Дават ти, ако имаш много пари.
Но .. пак ли за пари говорим?

За цената, пазарната цена

2008-11-20T09:27:00.003+02:00

Вчера беше интересен ден. Имах много срещи, с различни хора и .. с толкова сходни проблеми!
Единият от тях беше: коя е пазарната цена?

Но нека разкажа 2-те история.

История за голямата мечта
Прекрасна къща, офертна цена 530 000 евро, много реклама, срещи, огледи .. брокерът активно работи. Няма сделка. Няма и комисионна (15-30 000 евро).
С много усилия, разговори и аргументи брокерът убеждава продавачът да намали цената на 470 000 евро. Това е неговата работа в този пазар, нали? Да сблъска продавачът с реалността.
Питам: а колко дават купувачите? Имало е много огледи, имате база за ориентация. "Един беше готов да плати 400 000." Беше? Беше готов преди свиването на кредитите?
Колко е цената?

История за истината на пазара
Нов апартамент, закупен за инвестиция, офертна цена 70 000 евро, няма голям интерес .. продавачът иска да продава, иска парите. Намалява цената на 42 000 евро. Сделката е реализирана за дни.
Колко е цената?

То е ясно: цената е само и единствено тази, която се приема от продавача и купувача. Справедливост, снижаване, коментар, пазарлък .. накрая купувачът трябва да иска и може да плати, а продавачът да иска и може да продаде на тази цена.
Всичко друго е преливане от пусто в празно.

Успех на всички брокери!

Принципът на реалността

2008-11-18T18:58:00.004+02:00

Не, няма да говорим за психоанализа. Но с две думи: човешкият нагон е воден от принципа на удоволствието. Принципът на реалността позволява нагонът да се адаптира към действителността. Така човек се научава да отлага удоволствието, за да избегне страданието или за да постигне по-голямо удоволствие по-късно.
Същото наблюдаваме в бизнеса (с недвижими имоти): естественият бизнес нагон е воден от принципа на печалбата. Принципът на реалността позволява на бизнеса да се адаптира към действителността, за да избегне големи загуби или за да реализира по-големи печалби в по-късен момент.

А принципът на реалността изисква просто .. да приемем реалността такава каквато е, а не каквато ни се иска да бъде.
Това в най-голяма степен днес се отнася за инвеститорите и собствениците на имоти. те трябва да приемат реалността на новото търсене: по-малко, по-внимателно и най-вече по-ниско в ценово отношение.

OVERPRICED

Този надпис можем да сложим на толкова имоти: нови, красиви, с добра комуникация, разпределение, изпълнение, панорама .. и т.н., и т.н.
Ако спестяваме истината на себе си ("Все може да се появи някой клиент, влюбен в имота и пълен с пари") и на клиента си ("Нека опитаме още месец. Ще сменим снимките и ще пуснем рекламата отново") не правим услуга на никого. Да, жестоко и тежко е, но трябва да кажем:

В квартала има оферти и за 1000 евро/кв.м. Може да не са толкова хубави, но са ни пряка конкуренция.
Направихме доста срещи и огледи. Цената трябва да се намали. Не, не мисля, че 15% е достатъчно. Минимум 30%, а преговорите ще покажат дали е достатъчно.
Не върви проектът. Да го замразим и върнем депозитите. Ако го развиете, ще затънете. Не е сега момента. Наистина не е приятно, но виждате ли алтернатива?
Аз съм на Ваша страна. По-висока цена за мен означава по-висока комисионна, но никаква продажба означава никакви пари за Вас и никакви за мен. Нека погледнем реалността.

Нека погледнем реалността.

Кой би пратил 1700 евро за апартамент днес?

Парното и имотите

2008-11-18T07:52:00.005+02:00

Снощи, най-после, ми пуснаха парното. И се замислих (имам този навик седя, седя, пък се замисля :-): това добра новина за брокерите ли е или не? И изобщо какво общо има парното с имотите? Освен, че ги топли и че цената му е по-несправедлива дори от тази на мезонет в Лозенец :-)

Връзката е потребителят, клиентът. Хората, ползващи парно, си купуват или поне искат да си купят имоти.

Има един показател, който е основен на икономиката - индекс на потребителското доверие. Той ни показва какво е мнението на потребителите за това, което им предстои в близко бъдеще. Техният оптимизъм или песимизъм определя размера на потреблението им още днес. "Сега ще живеем, давай, купувай" срещу "Идват тежки времена, трябва да се ограничаваме, сметки ще плащаме".

Показателят достига своя пик през 2-ро тримесечие на 2007г. и оттогава спада (това е изненадата!):

2Q07: -25.5 (числата са отрицателни, българинът си е негативист :-), 3Q07: - -31.0, 4Q07: -36.8 .. до последните 2 тримесечия: -38.5.

Познахте, това пък е негативен рекорд. За година и нещо от едната крайност в другата.

Изследването на НСИ е пълно с прелюбопитни данни. Ето то тук: http://www.nsi.bg/Economy/CustNabl/CustNabl1008.pdf

Докоро потребителят беше игнориран като двигател на икономиката за сметка на инвестициите. Те достигнаха 30% от брутния вътрешен продукт. Чуждестранните инвестиции на човек от населението ни направиха световен рекордьор за 2007г. 40% от тях бяха в недвижими имоти.

Време да се върнем към базисните истини: хората купуват жилища, за да живеят в тях с години; хората купуват жилища, когато се чувстват сигурни, че ще могат да заплащат ипотечните си вноски в продължение на години; имотите са добра инвестиция, когато са на добра цена. Това са вечни истини.

Няма как хората да се притесняват от високите цени на парното, а да приемат високите цени на имотите.

А колко струва парното като почнахме тази тема .. :-)

Страхът от отхвърляне

2008-11-17T18:01:00.002+02:00

Брокерът трябва да преодолее 2 големи страха, за да бъде успешен. Първият е страхът от отхвърляне.

Никой не иска да чува отговор "не", "не искам", "не съм съгласен", "не, не, не, не искам". И не е въпросът дали е учтиво, индиректно и меко казано. "Не" хората възприемат за неуспех и още повече: за лично отхвърляне.

"Не" или просто замълчаване е обичаен отговор, когато се разработват бъдещи клиенти.

Но 1000 "не"-та са ключът към 100 отговора "да". Успешният брокер знае това и не спира да прави prospecting - да набира нови и нови клиенти, да ги спечелва като техен консултант в джунглата на недвижимите имоти.

А вие, драги читатели, как преодолявате 10-тото "не" за деня? Как успявате да се изправите пред следващия потенциален клиент ентусиазирани и с усмивка?

:-)

Сделка или не?

2008-11-16T12:02:00.003+02:00

Тези дни се чудех как да обясня разликата между ориентиран към сделката и ориентиран към клиента брокер.

Просто се оказа. Ориентираният към сделката брокер иска да спечели 2,400 евро комисионна от клиента и .. толкова. Ориентираният към клиента брокер иска да спечели 24,000 евро от клиента и .. това не е толкова лесно. Изненада :-)

Как се получава сметката?

като гледаме на клиента като на дългосрочен източник на приходи;
като поддържаме активна връзка с него и обслужваме неговите сделки година след година;
като редовно и активно искаме от него препоръки пред негови приятели, познати и колеги, за които той знае, че им предстои сделка.

И така всяка година по 2,400!

Излиза, че са ти достатъчни 15-тина верни клиенти, които са ти големи фенове?

Ами да!

30-годишно дъно или "добра работа, момчета"?

2008-11-15T08:51:00.003+02:00

Ето една интересна публикация за пазара във Великобритания.

http://imoti.investor.bg/?cat=122&id=71445

Какво разбирам аз от нея:

Броят на сделките във Великобритания е рекордно нисък. 30-годишно дъно, лошо, лошо ...

Респективно броят на сделките на един брокер, член на RICS, е рекордно нисък – 3,6 сделки на месец. В Лондон положението е най-тежко – 2,1 сделки на месец. Хм, това ли е най-лошото, което могат да покажат? Всъщност .. добра работа, момчета :-)

Членовете на RICS, разбира се, са най-добре подготвените брокери на пазара. Такива трябва да сме и ние, за да правим по 3 сделки месечно, когато сме най-зле.

Още: същото е в Америка. 47% от брокерите нямат сделка цяла година. Тези, които наистина работят правят по 30 на година. Това видях в Орландо.

Мнения и информация

2008-11-15T08:36:00.004+02:00

Прави ли ви впечатление, че брокерите често се изказват мнения и много по-рядко дават конкретна информация?

Такава просто липсва:
- за броя на сделките (объркването около продажбите на зелено - доскоро повече от 50% от пазара);
- за броя на наличните оферти "продава";
- за средната цена , на която се продават имотите (а не просто офертните цени).

Това е голяма опасност за пазара, която забелязваме сега.
Никой не знае какво е наличното предлагане и за колко месеца то може да се абсорбира от пазара.

Има мнения.

Затова винаги съм малко повече песимист, така печеля дори да не съм прав :-)

АБВ: какво се случва на пазара в Америка?

2008-11-14T13:45:00.002+02:00

Ето линк към прекрасна анимация, която преведох наскоро:

http://www.vbox7.com/play:60166250
(как да кача самия файл тук още не знам :-)

Тя обяснява какво се случва, какво се случвало и какво можем да очакваме да се случва на пазара на жилища в САЩ. То същото си е в България, нали?

Преведох го заради няколко култови фрази:

"Бизнесът с недвижими имоти е цикличен." На практика 90% от брокерите никога не са преживявали спад на пазара. Време е :-)

"Строителите и собствениците (и брокерите) печелят много повече пари в добрите времена, отколкото губят в лошите, но това не прави лошите времена по-добри." Без коментар :-)

Това май се наричаше свободна пазарна икономика, нали?

Почна се!

2008-11-14T13:31:00.000+02:00

Това е моят първи запис в blogНИ. Добре дошли!

blogНИ, добре, но защо?

Тези дни бях в Орландо на годишната конференция на Националната асоциация на американските реалтори. 10 000 души се събират заедно за 4 дни, за да се научат как да бъдат по-добри и успешни брокери в днешните условия.
Та обядвам си тихо, седя на една маса с канадски брокер, говорим си и той ми споделя: "Бях на лекция за блогове. Трябва да го направя и аз." Звучеше ми сякаш наистина ще го направи. А беше видимо на 50-55г.

Това ме стресна. Къде съм аз? Уж от поколението X, а без блог.

Имам ли какво да кажа на света? Май да.
Искам ли светът да ме слуша? Ммм, да.

И така .. почвам, пък къде ще стигна, ще видим.
Блог даден!

(Благодаря на komitata и на carry за светлия пример в блоговоденето. :-)