През м.март са отпуснати ипотечни кредити за 171 млн.лв., доста повече отколкото през януари и февруари (67 млн.лв.)
Това нямаше да е особена новина (през март поради сезонни причини се отпуснат повече кредити от януари и февруари), ако не е първото повишение на жилищния кредит от юни месец насам. Лихвите между банките спадат - т.е. доверието и ликвидността в системата са възстановени. Лихвите към клиентите се повишават - цената на ресурса се определя от лихвата на депозитите, която изхвърча нагоре.
Вървим ли към нормализация? Към обеми 2-3 пъти по-ниски от максималните и при вече стабилни лихви? Надявам се.
Буш и Обама положиха много усилия за това. (И Гордън Браун.)
Това ще даде възможност на пазара на недвижими имоти да потърси своята равновесна точка. Къде е тя?
При по-високи лихви, намалено търсене, стагниращи доходи и много голямо предлагане .. отговорът ще даде пазарът.
Абонамент за:
Коментари за публикацията (Atom)
Публикации
10 коментара:
Този блог чете ли го изобщо някой? Като гледам последните три статии са без каквито и да е коментари, а последните такива са от 17 март и то трудно могат да се нарекат "коментар", а по-скоро безсмислени писаници. Колкото до пазарът на недвижима собственост, защото тя е реалния обект на отношения, всичко, което се случва, е закономерно и изхожда от основните характеристики на въпросния обект, неговите търсене и предлагане. По въпроса за търсенето, най-важният фактор, който до скоро му влияеше, беше необходимостта от жилиища, защото ако някой си беше направил труда да провери средно колко човека обитават едно жилище и колко кв.м. са построени от Втората световна война до момента, щеше да види, че действително имаше огромна нужда от жилищна площ, особено в София. Този факт, съчетан с икомоническия ръст, глобалната експанзия и достъп до привлечен капитал обяснява случилото се в периода 2003 - 2008 година. Да, обаче обектът на недвижима собственост има една огромна особеност, а именно, че е необходим един технологичен период от време за неговото "производство" /планиране, проектиране, строеж, въвеждане в експлоатация/. Точно тази особеност определя слабата еластичност на предлагането подчертавам в кратък период!!! Т.е. на прост език при възникнала необходимост, изразена в търсене, предлагането не може да реагира моментално. По същия начин не може да стане и обратното. В такава ситуация се намираме и в момента. Изводът е, че всеки, който твърди, че цените ще падат и че едва ли не ще се сгромолясват, не знае какво говори. Спад има, но само за тези имоти, които са засегнати от този лаг във времето, отнасящ се за отношението търсене-предлагане, обяснен по-горе. За съжаление ставаме свидетели на твърдения, че цените трябва да падат, за да тръгнат отново продажбите. Това няма как да стане, също както не може да се строи и продава до безкрай със същото темпо. Няма как това да бъде трайна тенденция, защото не почива на никакви закономерности. Фактът, че в момента се сключват единични сделки на "ниски" цени първо не може да определи ценовия тренд дългосрочно и второ, това, че например в Лозенец 10 апартамента се продават на ценови нива от преди 3 години не означава, че цената на всички апартаменти в Лозенец е такава, така, както някои се опитват да ни убедят :) Още веднъж - това е краткосрочно явление, дължащо се на слабата еластичност на предлагането, което се отнася само за онези обекти, които са започнати в момент, в който е настъпила промяна в търсенето когато говорим за ново строителство и за онези готови, т.нар. старо строителство апартамени, които се предлагат поради възникнала нужда, защото продажбата в такъв момент не е икономически обоснована.
До колкото ми е известно, авторът на този блог освен мениджър е и математик, така че очаквам по-задълбочени анализи, подплатени дори с обработени статистически данни и аналитична информация, защото всичко останало са празни приказки, които по-скоро подхождат на някой сноб, убиващ времето си по кафенетата, а не на сериозен бизнесмен, пишещ за недвижими имоти.
Фактът, че предлагането не е еластично, не е аргумент, че търсенето не е еластично. Напротив.
Моята теза е, че търсенето на жилища е спаднало 3-4 пъти. Не желанието за закупуване на жилище, не нуждата да се купи жилище, а търсенето. Търсенето е желание И способност да закупуваш.
Кредитите са спаднали 2-3 пъти. Статистически факт. С кредити се реализираха 80% от сделките. Факт.
Чужденците и емигрантите изобщо не купуват, а продават. Дори в градовете те са били поне 5-10% от търсенето.
Хората с кеш и с дръзновение за инвестиции също са спаднали. Предполагам в пъти.
Ето ти 3-4 пъти спад.
Предлагането от своя страна, се увеличава. И тук не говорим за кратък срок, а за цяла година!
Да уточня: не новото предлагане, а съвкупното предлагане се увеличава. В месеца може да се появяват същия брой нови оферти продава, но те се натрупват, тъй като не успяват да се реализират.
Забележи, че преди имахме огромен дефицит на жилища (напълно съм съгласен с теб тук). И затова почнахме да продаваме "бъдещи" имоти - още непостроени обекти.
Следователно, напълно възможно е спадът на цените да бъде със същия темп, с който вървеше покачването им. Или по-бързо. По-бавно .. няма начин.
И още едно уточнение: цена има само продуктът излязъл и реализирал се на пазара. Цените на имотите в Лозенец не спадат. Спадат само на тези, които се продават :-)
Няма да коментирам в детайли първите няколко абзаца от отговора - в тях има големи неточности и дори неверни неща, но това се дължи може би на слабо познаване на същността на материята. Не искам това да се превръща в безсмислен спор. Накратко - търсенето винаги е породено от някаква необходимост и желание. Останалите изброени неща просто го детерминират. В нашия случай имаме едно простичко изместване на кривата на търсене наляво (а не движение по кривата, както много от хората в бранша бъркат и за съжаление заблуждават масите). Това движение на ляво означава първо намаляване на количествата или ако щете обемите, от което "се отваря въпросната дупка" между търсени и предлагани количества. Май по някое време говорехте за същото, или почти :) Само да вметна, че в сектора, който обсъждаме 1 година е много кратък срок, а по принцип за кратък срок се приема до 3 години, т.е. не се случва нищо "изключително" в момента в БГ. Просто се намираме в края на един и началото на друг цикъл. Ето тук имам едно въпросче. Какво ще стане когато "се изчистят" от пазара тези обекти, които в момента формират свръхпредлагането? Да, те вероятно ще бъдат продадени на доста по-ниски нива, всъщност и аз самия съм на път да придобия много изгодно едно портфолио от изключително атрактивни апартаменти в София, настоящият собственик на които е доста затруднен от кризата и от прекалените му очаквания в Румъния. Опитвам се да се добера и до изгодни ипотекирани апартаменти, но това се оказва много трудно, явно вече са преразпределени, а се опитват да ни вменят друго. Но това е друга тема. В един момент тези сладки хапки ще свършат (между другото хора с кеш има). В същото време ми прави впечатление, че почти никой не планира да строи. Та въпросът ми е какво ще стане след примерно 2 години, или една, или 8 месеца? Моята прогноза (основана на статистически данни)е, че отново ще бъдем в ситуация на недостатъчно предлагане, съпроводено с нов ценови ръст, естествено не гигантски, но ръст и то по-голям от спада, за който вие говорите. Затова и този, който няма спешна нужда от кеш, не продава, а този, който има нужда от жилище, ще купува, при каквито и да са условия. Питам, колко млади хора на възраст между 20 и 35 години живеят със своите родители или ако щете какъв е броя на апартамените, в които съжителстват няколко поколения? Май случаите са много. Интересно ми е какво мислят другите по този въпрос, не само автора на блога. Според мен в дългосрочен план бъдешето е розово, особено за хората, които притежават земя в София, било то като идеална или реална собственост, но това е нова тема, свързана с панелните блокове, построени на общинска земя, правото на строеж и неговия срок за реализация, общината като основен и най-голям играч, който за сега остава в сянка и т.н. която тема при желание можем също да дискутираме. Дано и други хора се замислят по тези въпроси.
Какво ще стане като се изчерпи свръхпредлагането .. ще видим като се случи. В САЩ 3 години и все не свършва това свръхпредлагане ..
И тук няма да е лесно .. виж колко сгради в строеж има - защо да тръгват проектите за 2000-5000 жилища като не можем тези да усвоим .. И още повече: в готовите сгради колко тъмни прозорци има .. тъмни и празни апартаменти, закупени с инвестиционна цел. Хиляди.
2-3 милиарда търсене ни трябват и връзваме положението :-)
Анонимен, ето аз ще се включа, въпреки, че ми е безкрайно неприятно да говоря с непознати... Долавям притеснение от показване на самоличността? ;) Явно ти е трудно, представям си очи в очи...
Някои би ли ми казал кои са повече в проценти - "Хората с кеш" или тези, които разчитат на кредити, купувайки си имот?
Всичко зависи от мисленето на хората и от това какво им се вменява.
Кредитите изискват сигурност. Сигурност в бъдещето.
Давам прост пример: работник на заплата, която не се е променила по време на "кризата", сега си казва, че няма да си купи нови обувки. Не защото не може да си ги позволи.
Само да кажа, че не съм същият анонимен! Мисля, че много хора имат нужда от жилище и следят съсредоточено пазара на имоти. Но както беше споменато, едно е да искаш, друго е да можеш, а трето е да ти дадат кредит или да искаш да плащаш кредит... Платежоспособността се състои от тези неща. За мен е интересно в случая кое ще наделее, как ще се достигне равновесието и може би как, дали и каква роля ще изиграе НИ-сектора в промяната на отношението към живеенето под наем... Дали пак това не е нова възможност... Аз не знам... но пак си искам собствено жилище :)))
Мария, пиша като Анонимен, защото ми е предоставена такава опция. Освен това не е важно името, с което се подписвам, а съдържанието на написаното. Виждам, че за съжаление не си вникнала в него.
Към автора на блога: Кои са празните апартаменти с тъмни прозорци, или по-точно, къде? Аз се сещам за едни такива в Нови хан. Има и около Камбаните, също Малинова долина, може би Манастирски ливади, но има ли в Иван Вазов, Изток, Дървеница, Младост? Аз не съм видял. В заключение ще кажа, че нищо лошо не е станало и няма да стане, положението на пазара /в София!!!/ си е съвсем нормално, прозсто имаше една огромна празна ниша, която трябваше да бъде запълнена и всъщност беше. Аналогия с Испания или САЩ според мен е неуместна, ако говорим за жилищното строителство у нас, в градовете, а не в курортите. Бих приел друго мнение, стига до да е подплатено с реални числа и смислен анализ, всичко останало е чисто налучкване и опит за манипулиране, а в България сме много добри в това, последното :)
Празни апартаменти има навсякъде, където има ново строителство. В Иван Вазов то е малко (кварталът е много малък и плътно застроен), но в Младост има доста. Има и в Изток.
Това, разбира се, е спекулативно твърдение. Не е на база на статистика. Но винаги може да се опровергае и потвърди на микрониво.
Аз живея в Изток. Много малко светещи прозорци виждам вечер в моя блок. Да питам ли домоуправителя колко апартамента не са заселени? Вероятно 1 от всеки 3-4.
Колко очакваш да са в Este Home & Spa, което активно се строи наблизо?
Статистика няма, съжалявам.
Една от причините е разликата с Испания. Там предприемачите строяха на свой риск и продаваха готови апартаменти. Така се появи цял град до Мадрид с 12 000 жилища и 700 обитателя.
В България продажбите се извършваха на зелено. Не очаквам масови фалити на строители. Предприемаческият риск е разпределен сред населението.
Накратко, аз нямам особени притеснения за предлагането. В абсолютни размери то не ме притеснява.
То обаче може да срещне търсене в сериозен обем само, ако ипотечното финансиране продължи в сериозни обеми. Поне тези от 2006г.
Здравей, Анонимен (този готиния):)
Харесва ми, тезата ти.........
Свободните пазари винаги са движат от съотношението на търсене и предлагане. Така се развиваше и нашият през последните години. Когато няма външно влияние, нито регулация, занчи пазарът се е развивал по своята изцяло пазарна логика. Анализите показват, че от началото на кризата сделки се сключват в две ценови категории - жилищата в най-ниския сегмент, с купуването на които хората задоволяват житейските си нужди и луксозни имоти, които в дългосрочен план ще изгубят най-малък процент от своята стойност. Колко ще продължи и колко серизни ще бъдат последиците от тази криза, все още никой не знае, поради което е трудно да се дават прогнози за цените на конкретни имоти. Пазарната логика и случващото се в останалите европейски страни ни карат да смятаме, че имотите с добри характеристики в квартали с зиградена инфраструктура ще запазят най-голям процент от цената си.пазарът преди няколко месеца беше допълнително стимулиран от оптимистичните очаквания, чуждестранния капитал, който беше насочен към нашия
пазар и действията на спекулантите, които също бяха с големи очаквания. Когато международната икономическа ситуация се промени, чуждестранният капитал се отегли, а спекулантите излязоха като продавачи, а не купувачи, всички тенденции се обърнаха. Никой не можеше да прогнозира дали това щеше да се случи и без влиянието на световната икономическа криза. Факт е, че се случи в унисон с нея. При спад на търсенето и ръст на предлагането пазарът трябва да намери своята нова равновесна точка – на по-ниски нива. Колко по-надолу зависи от размера на намалението на търсенето и ръста в предлагането.От началото на годината се наблюдава пазар на парите в брой – колкото по-голям процент от сумата, необходима за сделката, притежава кандидат-купувачът, толкова по-ниска цена ще плати за нея...............
Р.S.
Бих могла, да ти предложа интересни оферти за продажба на доста атрактивни цени......
Анонимна, а ти смяташ ли, че пазарът е намерил своята равновесна точка вече?
Публикуване на коментар