четвъртък, 3 декември 2009 г.

Пролетта на моловете

Предстои пролетта на моловете .. март 2010: Сердика Център .. април: Карфур Цариградско мол (ама наистина ли ще се казва така :-) .. май: Гранд мол, Варна

Какво ще ни донесе това? Освен магазините на Inditex (Зара? За мен по-скоро Масимо Дути, благодаря :-)

Във всички случаи нещо хубаво и ново. Качеството на живот в този район се повишава и аз съм доволен. Намирам се в центъра на тежестта между Сити Център, Сердика и Карфур.
И чакам да видя .. кое ще е моето място? И за какво?

Хората имат навици. Би било неочаквано да няма фаворити, да не видим ново разслоение и нови навици. Кой ще спечели и кой ще загуби?
Ето, вие защо ходите в моловете?

Аз лично харесвам Пастарито и онзи таен асансьор, който те води там директно от ет.-2. Знаете ли го?

сряда, 11 ноември 2009 г.

Интересът към имоти спада .. от лятото на 2006г.

ОК. В заглавието има уловка :-)
Google Trends мери броят на търсенията в google, в които се включва определена дума. Колко често хората търсят нещо свързано с думата "имоти" в google?



Както виждате на графиката, търсенето на думата имоти днес е около 2 пъти под пика от 2006-2007г. Хм, май и цените са 2 пъти по-ниски, нали?

вторник, 13 октомври 2009 г.

Имаме сделка!

Първата инвестиционна продажба за 2009г. е факт!

Блухаус закупи сградата на Ауто Юнион за 27,2 млн.евро. Сградата е почти изцяло и дългосрочно наета от фирма на Еврохолд. Т.е. става въпрос за обратен лизинг.

Още нямаме информация за наемните нива и оттук за доходността, на която е продадена сградата. Това би било много ценен бенчмарк за пазара.

Къде е нивото? 9 или 13%?

вторник, 6 октомври 2009 г.

Цените в София спаднаха с 1/3

Ето статистиката:
Средни цени (в евро) за кв. м по квартали в София

Ако не ви се смята, средното намаление е 32-33%. Спад с 1/3.

Вижте и това:
Индекс Моите пари EUR

Лихвите по ипотечни кредити в евро скачат от 8% (2008г.) на 10,8% (сега). Ръст малко над 1/3.


Мислите ли, че има връзка?

неделя, 6 септември 2009 г.

Купувачите имат голям избор. Това добре ли е?

Изследване на университета в Станфърд:
изследователите разгъват в супермаркет сергия за промоция за мармалади - вариант А: 6 вида или вариант Б: 24 вида мармалад.

60% от хората се спрели на сергията с 24 мармалада и само 40% на сергията със 6 вида мармалад.
Хората харесват да имат избор.

Дотук нищо изненадващо, нали? Обаче .. 30% от хората спрели се на сергията с 6 вида мармалад си закупили поне един вид, докато от сергията с 24 вида .. само 3% направили покупка.

Богатият избор пречи на избора!
Дали така не е и с имотите?

(По Кевин Хоган. Наука за влиянието.)

четвъртък, 3 септември 2009 г.

Кой купува днес?

Струва ми се, че най-големият купувач и собственик на имоти днес са банките.

Съществуват 2 теории на конспирацията за това:

(а) Банките не искат да излизат на загуба. Затова изкупуват имотите на лошите си длъжници на високи цени и така прикриват проблема.

(б) Банките искат да изкупят на безценица имотите и след това ще ни ги продават скъпо прескъпо (и с кредити).

Т.е. банките са нещо като Барак Обама на България.

Хм, парите управляват България, нали?

Падат ли лихвите?

В последните дни излязоха данни за лек спад на лихвите по депозитите и кредитите. Забелязахме и рекламата на Юнионбанк с примамливата лихва от по-малко от 8%.

Колко ниско е това?

Сравнението с лихвите в предишни периоди прави една проста грешка: говори се за номиналните, а не за реалните лихви - тази след приспадане на инфлацията.
Въпросът е КОЯ инфлация? Тази на лева в България или тази на еврото в Еврозоната.

Труден въпрос.

За нас, потребителите е важна инфлацията в България. Тя спадна ot 7-8% на 2% годишно. Респективно лихвите нараснаха - номиналните с 3-4%, реалните с 8-9%.
Това е шок за икономиката.

Впрочем инфлацията на еврото също спадна - от 3% на 0% годишно. Следователно реалната лихва в евро също се е повишила с 5-6%.

Лихвите са високи, няма съмнение.
Проблемът е, че преди те са били твърде ниски.

Нулева реална лихва е неустойчива величина и още по-лошо, водеща до раздуване на цените на активите и до изкуствено създаден икономически ръст. Видяхме го при имотите и суровините.
Сега ще трябва да платим сметката.

вторник, 18 август 2009 г.

Дългосрочно и краткосрочно

Замислих се .. 425 евро/кв.м. е добра цена, нали?
За нов затворен комплекс в Симеоново - завършен, на път, с добра среда.

Явно е добра за инвеститора, който е продавал там и на 1600, и 1800 (и на 600 евро, когато е започнал проекта). Добра е за купувача, това няма съмнение.

Разбира се, примерът е екстремен. В същия комплекс по-малките апартаменти са за 600-700 евро/кв.м.

Доближаваме ли се до цените, които правят дългосрочната инвестиция в имот изгодна?

Наблягам на дългия срок, защото и днес е по-изгодно да живееш под наем. Наеми от 450-600 евро на месец за луксозен, напълно обзаведен апартамент са наистина много ниски. Помислете само какви са разходите за поддържане на обзавеждането!

Все пак аз съм оптимист. До 5-7 години имотите ще възстановят стойностите от 2008г.
И тогава инвестицията днес на ниво от 400-500 евро на квадрат ще донесе една прилична доходност от 15-20% на година.

Това вече е нормално, нали?

петък, 24 юли 2009 г.

Продължават лошите новини от БГ

37% ръст на лошите жилищни кредити. Достигат почти 5% от общия обем.

Ще достигнат ли 10% в края на годината? Зависи .. може би.

Ръстът на лошите кредити неизбежно ще стресне банките. Мисля, че на спокойните слова трябва да се сложи край и да се започне едновременно облекчаване и събиране.
Ниски лихви, разсрочване и натиск за продажба на активи и погасяване. Това е сценарият.

Неизбежен ще е натискът върху пазарът и цените ще спаднат още.
Знам, изглежда самоубийствено, но .. не сме част от еврозоната, от оня мощен поток от пари от Европейската централна банка.

А Словакия .. впрочем какви са цените на имотите в Словакия?

Продължават добрите новини от САЩ

3-ти пореден месец продажбите на жилища растат и спадат наличностите: те вече покриват сделките за 9,4 месеца напред. Този показател беше стигнал 12 месеца. А трябва да е 5-6 за равновесен пазар.

На средата на пътя сме!

Средната цена на жилище е под 130 000 евро, а нашата .. не я знам :-) Но все още ми изглежда много скъпо в БГ.

Хм, а не бях на този акъл 2007г. :-)

понеделник, 20 юли 2009 г.

Прогноза 3х10

В края на 2009г.:
10% спад на икономиката (спрямо 2008г.)
10% спад на цените на имотите (спрямо 06'2009г.)
10% лихви по ипотеки (индекс моите пари в евро)

Не разбирам много от макроикономика, но се чудя на анализаторите на икономиката. На каква база стъпват? До един сгрешиха прогнозите за 1-во тримесечие и то количествено и качествено.

Промишлеността спада 20%, външната търговия 25-30%. На око премерих 30% спад на туризма (хехе, ама и измерител съм :-). Производството на инертни материали (респективно строителството) е 40% назад. Към края на годината ще спадат фискалните разходи. Какво остава? Чуждестранните инвестиции ли?

Ще поживеем, ще видим ..

Юруш на евтинията!

Тази снимка направих до хотела си в Слънчев бряг. Все още вярвах, че съм направил страхотна сделка - 120 лева на вечер за ВИП апартамент (30 квадрата тераса с джакузи и пр.), но .. явно да наемеш магазин е още по-изгодно!

2,5 евро/кв.м.? Хей, хей, това наричам аз добра цена.
Вярно няма лице, туристите са по-малко и май не купуват, но нали има бизнес, той си има нужда от обслужване и т.н. Говорим за магазин на партер, с витрина ..

Истината е малко по-различна. Може би изобщо наемането на магазин не е добра идея. Може би наемите не зависят просто от мястото, а от възможността да извлечеш доход от това място? Може би ..

Но знаете, това е Слънчев бряг, презастроен, курорт с 2 месеца сезон и т.н., и т.н. Защо се занимавам с такива изключения. Пазарът е нещо съвсем различно!

Ето да вземем един град като .. Варна. Голям град, активен, цени дори по-високи от софийските. Нов търговски център, кв.Възраждане, 1500 кв.м. И колко са наемите? По-високи от Слънчев бряг със сигурност!

Да, така е: 3 евро на квадрат.

четвъртък, 25 юни 2009 г.

САЩ: стъпчица напред

2 поредни месеца продажбите на жилища в САЩ растат. 2 месеца? Какво толкова!

Но и на такива новини се радваме.

Хубаво е, че продажбите растат, наличностите спадат и в резултат: цените растат. Всичко това бавно, бавно и още под нивото отпреди година, но .. е нещо. На 3-тата година от кризата. На 3-тата.

Кога при нас ще е 3-тата година? Нека да сметнем ..

Но може при нас да свърши по-рано? Може! В САЩ цените спаднаха с 25% за целия период на кризата. При нас повече само за 8-9 месеца. Преизпълнихме петилетката, нали? :-)

вторник, 23 юни 2009 г.

15% ръст на просрочията?

Не съм проверявал дали е вярно. Да се доверим на Дневник.

Но 15% ръст на просрочените жилищни кредити за един месец си е доста.

Първо чухме за кризата. Някъде там в САЩ, Англия, далеч от нас.
После я видяхме при свои познати. Загубил работа. Намалена заплата.
После я усетихме. Няма бонуси. Животът вече изглежда скъп.
После ни повлия. Не отидохме на море (този уикенд, този месец, това лято?).
После ни удари. Кредитната карта до лимита. Ипотеката в просрочие.

Всеки етап си иска време.
България е в икономически спад от октомври. 9 месеца.

Идва нов етап.
А времето е толкова хубаво ...

понеделник, 22 юни 2009 г.

Колко (не)стандартно

Най-голямата ипотечна банка започна обяви промоция за ипотечни кредити. Ето това бяхме забравили!

Това е хубава новина. Ипотечното кредитиране трябва да продължи. С разумни условия и (оттук) в разумни размери. Това е, ако щете, социална необходимост.

Хубава новина е също, че лихвата по кредита е висока. Е, поне по-висока от тази по депозитите, които приема банката. Звучи логично, нали?

Простата човешка логика. В един момент бизнеса беше забравил за нея.

А някой просто трябва да плати сметката. Иначе плащаме всички.

събота, 20 юни 2009 г.

Ценова листа


Досега май реклама не съм правил в блога. Но винаги има пръв път.

Блок на акт 15, разрешение на ползване - в края на месеца. Бояна, Гърдова глава. Цени от 635 Е !
http://www.imoti24.bg/kalev/cenovalista.html

Продажби .. 10-15% като гледам ..

Интересно ми е .. каква е "нормалната" цена според експертите ..

петък, 19 юни 2009 г.

Енергия, статистика и още нещо

15-20% по-малко ток ползва битът в сравнение с миналата година. 40-50% е общият спад на потреблението. Това казал в кулоарите Иван Желязков от НЕК.
Опровергават го от енергопреноса: общият спад бил 10%, а в индустрията 25-27%
Още опровержение от министъра на икономиката (е кой, ако не той!): потреблението е спаднало само с 5%. Ама не е ясно спрямо кога. Наистина спрямо миналата година е 27-28%.

Мдааа .. е как да вярваш на електромера си, кажете ми :-)

Иначе .. мисълта ми е .. като не можем да измерим потреблението на енергия, знаете ли как мерим търсенето и предлагането на имоти, средните цени, промяната им .. и така нататък.
Чакай да погледна тавана да ви кажа :-)

вторник, 9 юни 2009 г.

Цените на апартаментите спаднаха 3 пъти!


Цената на стандартен апартамент спадна до 529 евро на кв.м., т.е. с 67.3% по-ниско от средните цени за м.юли 2007г., когато цената беше 1620 евро на кв.м.

Ъъъ, моля?

Забравих да кажа, става въпрос за Рига!
(529 евро - цена на чиста жилищна площ)


източник

четвъртък, 28 май 2009 г.

„Добрата новина е, че през последните два месеца не се забелязва понижение на цените."

Не, това е лошата новина, колега.

Ако цените не падат (а трябва да падат), това означава разлика между очакванията на купувачи и продавачи. И липса на сделки.
Когато тази разлика се заличи, сделки има. И това са научили по лошия начин всички продавачи на зор. А това са 90% от продавачите реализирали сделка днес.

Моля да се чете правилно: реализирали сделка, а не реализирали оглед :-)
Имали сме 15% ръст на огледите .. е чудесно, това ли е .. целта. Огледи.

Нека се огледаме в реалността: спрямо 2007г. имаме 2 пъти по-голямо предлагане (според статистиката на имот.бг) и 3-5-7 пъти по-малко, но по-скъпи кредити. И 2-3-5 пъти по-малко хора с пари в брой И увереност, че няма да им потрябват за година-две-три напред.

Хубаво си говорим за качество, себестойност, интерес. Какво от това?
Важното е наличността от предлагани имоти се усвоява за колко време от пазара? 3-6 или 12-36 месеца?

Как ще реагира собственик, който продава имота си от 6-12 месеца?
а. ще прочете за 5ти път, че пазарът се раздвижва и ще се успокои
б. ще отиде на 20тия си оглед с купувач
в. ще намали цената или прекрати продажбата

вторник, 26 май 2009 г.

High street?


Нов магазин ENA, нищо изненадващо, нали?
Но видяхте ли къде е?

На бул.Витоша и Неофит Рилски. Нашата high street. Моля?
Не бяха ли наемите 100-120 Е/кв.м.? Как един зле изглеждащ, зле зареден и вероятно зле управляван магазин може да си позволи това?

Или може би грешката е другаде .. може би high street се връща в онова време отпреди Max Mara, Mango и дори преди Benetton. Донякъде това време никога не си е тръгвало .. дюнерът на Витошка си е все там .. и ние сме същите ..

четвъртък, 14 май 2009 г.

Истината: в този блог.

Министър Петър Димитров: "Спадът на икономиката за 1-во тримесечие е около 3-4%."

В този блог на 16-ти март: "Без рецесия няма да се мине, очаквайте Петър Димитров да се съгласи след 2-3 месеца".

Признавам, министърът се освести за 2 месеца без 2 дни. Браво.

Животът е по-силен от нашите желания. Предполагам, че Петър Димитров искрено не желае спад на икономиката, дори работи за това той да се избегне, но .. животът е по-силен. Новините за търговския обмен, продажбите на стоки за дълготрайна употреба, доверието на потребителите и бизнеса в икономиката, свиването на кредитирането - това са обективни факти.

Сега предстои по-трудното: Емилия Масларова да признае, че безработицата ще достигне 9-10%. Е, това вече не знам кога ще стане :-)

вторник, 12 май 2009 г.

Където фактите са малко, експертите са много.

Е, жалко, не е моя фразата! Беше ми на езика, но някой ме е изпреварил с 50-100 години :-)

Малко са фактите в имотния бранш. Малко са числата, които да дадат безспорна рамка на ситуацията на пазара.

Чета за броя на продаваните имоти в САЩ. С колко процента спаднали. Колко имота притежават банките. Броят на сделките и т.н.
После може да гледа човек по щат, метрополис, квартал ..

Не че числата и фактите спират споровете. Променят ги.
От прогнози, мнения, видения и хороскопи (оп, май няма хороскопи при имотите :-) се преминава на оценки, модели и теории. Пак спорни, но проверими и опровергаеми.

Та колко апартамента се продават в София в момента?

събота, 9 май 2009 г.

Мéтро, метрó и други работи.

Пуснаха метрото и до нас. Засега до Младост 1 (йее) и Канала (йее, йее). От септември по целия път през Ялта (ммм), Шератон (ммммм) и Мол София (хм) до Люлин и Обеля (ооо).

Други хора живеят до магазин Метро.
Какво ли няма на този свят.

Та се позамислих .. в резултат на събитията от 8 май или от 17 септември променя ли се цената на жилището ми? Веднага? Или ще се промени бавно и полека, но дългосрочно?
А какво да кажа за имотите до магазин Метро?

Истината е, че стойност е едно, цена - съвсем друго.
Жилището ми днес, а още повече от септември и от 2012г., ще е по-удобно и полезно за мен предвид на локацията си и връзката с метрото. На такова мнение ще са още потенциални купувачи.

Цената обаче ще зависи от съотношението между предлагане и търсене.
Метрото ще повиши търсенето, факт. Кое и как ще повлияе на предлагането - в следващата тема.

петък, 8 май 2009 г.

В Украйна забраняват сделките “на зелено”

"В Украйна се готви решение, забраняващо продажбата на недостроени жилища, съобщава агенция "Украинские новости". Причината е, че заради кризата в страната масово фалират фирми и строежите им остават недовършени, а хиляди клиенти, предплатили апартаментите си - измамени."

в-к Монитор, 02.05.2009г.

вторник, 28 април 2009 г.

Кредитът се завръща?

През м.март са отпуснати ипотечни кредити за 171 млн.лв., доста повече отколкото през януари и февруари (67 млн.лв.)

Това нямаше да е особена новина (през март поради сезонни причини се отпуснат повече кредити от януари и февруари), ако не е първото повишение на жилищния кредит от юни месец насам. Лихвите между банките спадат - т.е. доверието и ликвидността в системата са възстановени. Лихвите към клиентите се повишават - цената на ресурса се определя от лихвата на депозитите, която изхвърча нагоре.

Вървим ли към нормализация? Към обеми 2-3 пъти по-ниски от максималните и при вече стабилни лихви? Надявам се.
Буш и Обама положиха много усилия за това. (И Гордън Браун.)

Това ще даде възможност на пазара на недвижими имоти да потърси своята равновесна точка. Къде е тя?

При по-високи лихви, намалено търсене, стагниращи доходи и много голямо предлагане .. отговорът ще даде пазарът.

петък, 24 април 2009 г.

НСИ: Цените са надолу, надолу ..

Прочетохте, нали?
Цените на жилищата са спаднали с 12% през 1-вото тримесечие на 2009г. През последното на 2008г. спадът беше 4%. Общо 16%.

За София - малко повече: 20%.

Вече е официално: имаме 2 последователни тримесечия със спад на цените.
Както винаги прогнозите са, че до 5-6 месеца ще стигнем дъното. Такива бяха и през есента. Дали?

Има добри и лоши новини.
- Лихвите по банковите заеми се стабилизираха, макар и на високо ниво.
- Но заемите остават трудно достъпни.
- Спадът на икономиката е и изглежда ще бъде значително по-малък, отколкото в други страни.
- Но бюджетът беше нереален и неизпълнението на приходите ще е с 3-5 млрд.лв. За разходите не знаем.
- Дефицитът по търговското салдо спада бързо.
- Но за нови инвестиции в България не сме чули.
- Борсата (по света и у нас) се вдига.
- Но тя пада от 2007г. Имотите в България почнаха да спадат година по-късно и по теория се възстановяват по-бавно.

На този фон ситуацията изглежда по-скоро предвидима, но не и радостна. Отсега знаем за проблемите. Можем ли да ги преборим?

(Четохте ли в 24 часа: "Горят с пари, дадени за имот на зелено" - 2 страници. Точно според прогнозите.)

петък, 17 април 2009 г.

Цените, къщите и още нещо

Сделки се случват.
Това е изненадваща новина за всички, които казват "Много, много зле е."

Как?
С акъл и желание. Акъл от страна на продавача и неговия брокер. Желание от страна на купувача.

Желание има. Следователно дефицитът е някъде другаде :-)

Ето 2 умни постъпки на продавачи:
Офертна цена преди година: 2 200 000 Е. Продадена днес за: 1 050 000.
Офертна цена преди година: 2 600 000 Е. Продадена днес за: 1 200 000.

Красиви, много красиви къщи. Имат си градина. И съм сигурен, че ако купувачът искаше, щяха да декорират един храст във формата на роял :-)

Сигурен съм, че купувачите ще бъдат много щастливи в новия си дом.
А продавачите, че са много доволни.

Дали тази история е вярна само за скъпите имоти?

(Очаквайте публикацията "Идва ли цена от 300 Е в София?")

понеделник, 16 март 2009 г.

Новини от БНБ

Чухте ли добрата новина? Дефицитът по търговския баланс намалява с 50%. Миналият януари вносът надвишава износът с 600 милиона евро, тази година - само с 340.
По-малко изнасяме, но още по-малко внасяме. Свиваме си харчовете (помните ли, споменах ви за ноемврийския спад на вноса), кризата влияе на действията ни, не само на разговорите.

Това не е толкова лошо. Големият търговски дефицит е потенциална заплаха за валутния борд. А никой не иска бордът да падне, нали?

Ако нещата останат така, бордът ще е стабилен, икономиката има опора и .. рецесията ще е по-слаба. (Без рецесия няма да се мина, очаквайте Петър Димитров да се съгласи след 2-3 месеца :-)
Това е добре .. за пазара на наеми. Макар и на по-ниско ниво, хората ще потребяват.

А с продажбите на имоти какво ще става?
Засега нищо добро. Започна това, от което се страхувахме - банките почнаха да си плащат борча. Финансовата сметка е на червено с 635 милиона евро, а миналият януари е била на плюс с 525 милиона.
Т.е. вместо да получим половин милиард, ние връщаме половин милион.

За сравнение целият пакет отпуснат за кредити за стимулиране на икономиката беше четвърт милиард евро. Стига за 10 дни. Това е.

Ипотечни кредити? Засега не.
Може би догодина.

сряда, 4 март 2009 г.

Купувачите днес

Има ли купувачи днес?
Има, има, мои скъпи колеги брокери.

Просто те са друг тип хора.

Кой беше типичния купувач и клиент на брокерите доскоро?
27-37-годишен млад специалист или мениджър, с добра заплата и одобрение от банката за кредит. На нея или него 20 години изплащане на имота му изглеждаха .. нещо нормално. Собственото жилище - нещо желано. Част от семейните ценности.
Мястото? Въпрос на възможности.
Броят на спалните? Също.

Кой е купувачът днес?
Човек със собствен бизнес. Натрупал пари в брой. Знаещ колко трудно ги е изкарал. С опит в преговори, търсене на изгодната сделка, адвокати, счетоводители .. сделки с имоти. Тя или той често са се справяли сами, без брокер. Готови са да платят добре за много добра сделка.
"Имаш ли нещо изгодно? Тази цена добра ли е? Струва ли си?"

Трудни купувачи?
По-скоро истински купувачи.

Който успява да ги обслужи добре, ще обслужи всеки.

Бъдете добри брокери!
Това винаги работи!

събота, 21 февруари 2009 г.

Един различен имот


Винаги съм казвал: хората не купуват квадратни метри, а щастие. Вярвам го. А сега го и усетих на едно място създадено за това.

Искам да похваля хотел "Пирин", Сандански. Били ли сте там?

Хайде малко реклама:
- просторни стаи и легла (казва го 2-метров мъж!);
- великолепно проектирано спа, добре поддържано (свеж аромат навсякъде ..);
- хубава кухня - от кюфтето до десерта;
- услужлив персонал .. такава рядкост ..

И така .. заслужена награда "Ваканционен хотел на 2008"!
Браво, Шарлопов!

Този хотел ме кара да вярвам, че ваканционните апартаменти около него няма да останат мъртви. Че ще са добра инвестиция - дали ще се отплаща с печалба или с щастие .. не знам.

Кое е по-ценно?


(А това горе е поточето, което виждам от моята стая :-)

вторник, 17 февруари 2009 г.

Европейските правила

Миналата година НСНИ вдигна доста шум около разработвания европейски стандарт "Изисквания към услугите, извършвани от агентите по недвижима собственост".
(Агентите - разбирай брокерите.)

В частност в него пише:
"Агентът следва да се стреми да избягва конфликт на интереси".
"Агентът трябва писмено да информира продавача и купувача в случаите, в които има сключени договори (агент- клиент) и с двете страни, и е видно, че и двете ще са страни по една и съща сделка."
"В случай, че купувачът не е представляван от агент по недвижима собственост, а е само потребител, агентът по недвижима собственост следва да положи усилия да му осигури необходимата информация, която би могла да повлияе на неговото решение относно транзакцията".

И така .. купувачът може да няма брокер, а продавачът да има. Как така? Как брокерът на продавача не го е принудил да подпише?
Още: ако се представляват и двете страни, те трябва да са уведомени писмено. Не звучи като обичайна практика нали?

А причината е много проста .. трябва да се избягва конфликтът на интереси.

Четохте ли тия дни за реакцията .. не, не на брокерите, а на депутатите към тази тема?

Европейци сме ние, ама все не дотам :-)

четвъртък, 12 февруари 2009 г.

Като купувач искам сигурност!

- Не ми харесва Адрес и "0% за купувача". Не го приемай лично.
- Защо не ти харесва да не плащаш комисиона?
- Като купувач също искам сигурност. Искам някой професионалист до себе си.

Такъв реален разговор проведох вчера. Всъщност беше виртуален :-), през интернет.

Аргументът е съвсем резонен. Става въпрос за много пари, решение за 10-20-50г. напред.

Какво правим ние? Как е редно да се постъпи?
Всеки купувач трябва да има свой юрист при подписване на договори и прехвърляне на собствеността. Да, продавачът показва документи, агенцията е почтена, но юрист си трябва. Рискът е за много пари.
Ние предлагаме купувачът или да ползва свой доверен юрист в сделката, или да му предоставим такъв срещу малка фиксирана такса. Този юрист е неговият юрист и защитава интересите на купувача.

Мен е ако питате, добре е да се вземе кредит и юристите в банката пак да прегледат сделката. Има смисъл! Говоря от личен опит.

Освен юридическата чистота има много технически, инженерни въпроси, свързани с имота, които е добре да се изследват. Услугата се нарича home inspection. За съжаление все още не се предлага у нас. (Неформално приятел-строител е добре да погледне имота.)
Каква е идеята? Специалисти преглеждат имота и докладват обективно за състоянието му - конструкция, стени, инсталации и т.н. Извинете много, но аз не забелязах пукнатини в замазката! Нали съм късоглед :-)

Как мислите това добра идея ли е?
Бихте ли платили да речем .. 500 лв. за това?

сряда, 11 февруари 2009 г.

Брокерите - заедно или срещу?

Чета тези дни коментарите за 0% комисион от купувача и усещам безспокойствието на брокерите в другите агенции. "Как това ще ми повлияе? Как ще го разтълкуват клиентите? Ще загубя или няма да има значение?"

Да кажем пълната истина: брокерът на продавача трябва да даде половината от своя комисион на брокера на купувача.

В рамките на агенцията това е лесно постижимо. Адрес не сключва много сделки с колеги и може да си позволи да "затвори" дейността си в своите рамки. Това се прави в някои големи агенции на запад.
Ние решихме, че това не е добре. Предпочитаме да стимулираме работа между брокери, а не борбата между тях. Ще дадем половината комисион от продавача на агенцията на брокера на купувача. Това е. А те ако вземат от купувача, вземат.

Сега .. кой ще вярва, кой няма да вярва - друг въпрос.
То същият въпрос стои и за клиента - ще плати или няма да плати :-)

Нали?

вторник, 10 февруари 2009 г.

Много ли са 6%?

0% от купувачите .. това като ли е се приема лесно :-)

Но да си кажем истината до края: комисионата в България е 5-6%, досега платима и разделяна по-равно между страните - продавач и купувач. Това, което предлага Адрес е комисионната да се заплаща само от продавача. Не 3+3%, а 6+0%.
Реално комисионата не се променя

Много ли са 6%? Било от 2-те, било от 1-ната страна?

И са много, и не са много. Комисионите не се определят от брокерите. Те се определят от пазара. Ако можеш да продаваш, ще имаш клиенти на 6%, но ако не можеш ..
Ако не можеш, ако разчиташ само на късмет (= да ми се обади клиент по обява в imot.bg/Софийски имоти) .. ще си готов и на 1% да работиш. Или по-скоро да не работиш, но за 1%.

Какво трябва да са готови брокерите да направят за 6%?
- да познават конкурентните оферти, в момента и в развитие;
- да определят правилно офертна цена;
- да представят добре имота - писмено (обяви/флаери) и устно (телефон/огледи);
- да се свържат с 100-200 човека, които могат да се интересуват от имота;
- да бъдат точни в контакти, огледи и преговори.

Ако имотът и цената са адекватни, ще се продадат. Ако си активен, от теб.

Но реално ли е това?

Докато мислиш то вече се случва :-)

неделя, 8 февруари 2009 г.

БЕЗ комисион от купувачите

Ето, вече е официално:
Адрес ще работи без комисион от купувачите.

Какво означава това? Нормализация.
- С включен в цената комисион работят застрахователните брокери, туристическите агенти, всички професионални услуги, които не работят на час.
- С включен в цената комисион работят брокерите недвижими имоти на всички развити пазари.
- С включен в цената комисион работят брокерите на ваканционни имоти, агентите по отдаване под наем на офис и търговски проекти.

Какво означава това за продавача и купувача? Честност.
Брокерът не може да представлява и 2-те страни. Не е възможно или поне е сериозно етично затруднение.

Какво означава това за брокера? Фокус.
Фокус върху мотивираните продавачи, които искат да му се доверят.

А това означа повече ефективност, резултатност, производителност на труда.
Хм, всички имат полза!

Трябваше да го направим по-рано, нали?

Ето тук можете да прочетете за ползите от новия начин на работа, ако продавате или купувате апартамент, къща или парцел.

понеделник, 2 февруари 2009 г.

Добрата новина

Дори две добри новини от банките:
- Депозитите през декември са се увеличили. И на фирмите, и на населението. Истината е, че просто се връща положението от септември, но и това е добре.
- Междубанковите лихви падат. Все още са над лихвите в Европа, но спадът е значителен. Това показва, че доверието и (незабавната) ликвидност се връщат.

Да не забравяме, че декември е необичаен месец:
- правителството похарчи милиарди от фискалния резерв;
- коледните продажби вляха пари в търговията на дребно.

Все пак! Новините са добри. Да стискаме палци за януари.

Нямаше газ, но .. това означава по-ниски сметки за парно, нали? :-)

неделя, 1 февруари 2009 г.

В дългосрочен план ..

В дългосрочен план имотът е сигурна инвестиция .. но сега цените падат.
В дългосрочен план доходите ще растат .. но сега те падат.
В дългосрочен план лихвите в България ще падат .. но сега се вдигат.
В дългосрочен план професионалистите печелят .. но сега и те са притеснени.
В дългосрочен план продавачите са на първо място .. но сега обичаме и купувачите.
В дългосрочен план ще вървят добрите имоти .. но сега вървят евтините.
В дългосрочен план бизнесът се развива .. но сега стагнира.

В дългосрочен план остарявам .. но сега се чувствам подмладен :-)

сряда, 28 януари 2009 г.

Защо човек трябва да живее в центъра!


Става въпрос за центъра на София. Където живеех доскоро. (Виж вляво.) Защо и дали трябва да се живее точно в София е друга и спорна тема :-)

И така .. днес леко ръми в София. Тръгвам си в 6:10 от работа. Грешка! Подранявам :-)
От Кемпински до Интерпред (това са съседни квартали!) - 35 минути с автомобил и добър шофьор. ОК, може би има по-хитър маршрут. Минахме по царския път.

Но пак казвам: съседни квартали. Път само по булеварди. Лек ръмеж и 6 часа следобед. Какво толкова!

И после как да откликнеш на поканата да отидеш до зала "България"? Няма начин!

Освен ако .. освен ако не живееш в центъра. Между Народния театър и Радисън, между Билката и Мохито ... между БИАД и НАЙ Клуб :-) И на 5 минути от всичко. На 5 минути пеша, имам предвид. В дъжд и вятър - 5 минути. Между Онда, Коста, Старбъкс, Кофи Хевън и Кофи Хаус .. живях :-)

Така че .. не ми ги хвалете тези хубави квартали на другия край на географията .. как да стигна оттам до центъра? Само след 21ч. Което впрочем е ОК за хората, които не работят от 9 до 6 :-)

Има такива .. тю! не съм от тях!

Иначе си харесвам апартамента (вижте пак за него по-долу :-) Ще си работя от компютъра и телефона, по интернет!

неделя, 25 януари 2009 г.

Домът - начин на употреба


В петък се нанесох в апартамента си. Повече не ми се чака, това е!
И в събота имаше .. парти :-)

В крайна сметка моят дом е частна, но и социална територия. Отворена за моите приятели.
Получих няколко добри идеи за обзавеждането, много добри пожелания и огромно количество добро настроение.

За какво ни е необходим дом? За да има квадратни метри, хидравличен асансьор, хубава дограма или .. или за нещо друго. Домът е късче щастие.

Усещате ли го, когато четете обявите за имоти?

Представяте ли си гледката на нощната писта на Витоша като НЛО застанало над прозореца ви? Вижте я по-горе.

Една брокерка ме пита тези дни: Вярвате ли в извънземни?
Може би, може би ..

петък, 23 януари 2009 г.

Ще ни спаси ли МО?

Министерство на отбраната купува 16 000 апартамента, четохте ли?
Новата е навсякъде, вкл. тук.

60-80 кв.м., с разрешение за ползване, по възможност повече в един вход или блок.

Чудесно, нали?
Това ще окаже много голямо влияние на пазара, нали?

Много. Малко. Усещате ли липсата на информация за пазара?
Колко апартамента се предлагат в момента на пазара? Колко от тях са в строеж, колко са нови и колко се препродават след като са били използвани?
Знаем, но за САЩ.

Но във всеки случай 16 000 апартамента е голямо число. Никой обаче не каза за колко време ще се купят. И никой не сметна, че това са повече от 1 млрд.лв.

1 милиард лева!

Бюджет? Спад на бюджетните приходи? Валутен борд?

Кьорфишек? Не били 16 000, а 160?

понеделник, 19 януари 2009 г.

Не вярвам ..

"Но не мога да си представя, че ще падне цената на уникална сграда на уникално място, построена от един реномиран строител."
Изказване на реномиран български строител.

Не е важно кой го е казал. Всички май го вярват. Вярват. Вяра.

Аз не вярвам. Цената се определя от търсенето и предлагането. Точка.

Вижте жилищната сграда на годината. Жаклин, на бул.България. Паднаха ли цените там? Паднаха, моя скъпа приятелко, купила и заживяла там.
Но това теб не те касае, ти няма да продаваш до 4-5-10 години, нали?

Моята сграда, Дипломат / Царевицата срещу Интерпред. Паднаха ли цените там? Паднаха, независимо от квартала, инфраструктурата (кеф ти спа, кеф ти метро, кеф ти охрана и т.н.) и независимо от мечтите за незабавна и ежегодна печалба. Но не се оплаквам.
Чакам си огледалата .. в петък казват.

Какво ли ще се случи до петък?
Пазар, знаеш ли го ...

вторник, 13 януари 2009 г.

Огромен интерес към пазара на недвижими имоти!

Да, в момента има огромен интерес към пазара на недвижими имоти!

С когото се видя и спомена какво работя ме пита "Какво се случва с пазара? Аз мислех да ..."
И хората продължават да мислят. И рядко, много рядко получават професионален съвет и обективна информация.

Бизнесът с недвижимите имоти не е .. не е само да усещаш пазара, а и да го знаеш. Кои са числата и новините, които споделяте с клиентите?

Ето нещо, което прочетох днес:
"Най-евтината гарсониера в Надежда се предлага за 34 000 евро." Ако добавите и адрес с описание ще имате силно, силно послание.
Още: "Парцел обявен за 40 000 евро продадохме за 12 000 евро." Истински случай. Има си адрес, скица, собственик.

Защото хората искат да чуят, но искат и да проверят.
Вие доверявате ли се на всичко, което чувате и четете?

Доверявате ли се на всичко, което ви пиша :-)

неделя, 11 януари 2009 г.

"Измислената" криза

Много се изненадах тези дни да прочета отново коментар, че кризата в България била "измислена" и чак сега се превръщала в реална. Били сме имали 6-7% икономически ръст и т.н.

Ето това е една класическа грешка в разсъжденията: че това, което е било, ще се повтори. Че бъдещето е като миналото. Че животът продължава като обичайно.

Не, не е така. Ситуациите не се повтарят. Остават в сила принципите и законите на развитие, а не ситуациите.

А принципите се повлияват от следните факти:
- чуждестранните инвестиции спадат и вече не покриват търговския дефицит (който не спада), което води до съкращаване на паричната маса;
- депозитите на населението спадат с 1,4 милиарда (!) лева за половин година, а депозитите на фирмите още повече;
- новоотпуснатите кредити за населението спадат 5 пъти (!) от юли до ноември, а тези за фирмите още повече;
- НСИ: потребителското доверие пада от средата на 2007г. (!);
- НСИ: бизнес климатът спада и достигна нивата от 2000г.

В този смисъл .. възможно ли е цените на имотите да се върнат на нивата от 2000г.?

четвъртък, 1 януари 2009 г.

Прогноза за 2009г.

Ето, време за прогнози! Пазарът се движи, господа съдебни заседатели :-)

Моите прогнози за 2009г. са:
- цените ще се определят от търсенето и предлагането, а не от желанието за печалба или настроенията на хората от бранша;
- сделки ще сключват определени таргет групи от населението. маркетингът ще се стреми да ги достигне. печатната реклама ще стреля напосоки;
- хората ще искат да работят с доверен брокер. в размътените води на пазара е добре да те води не само знаещ, но и верен консултант;
- строителите ще разберат, че продават продукт и изживяване, а не само мечти;
- купувачите ще искат стойност срещу парите си, а не само обещания.

Накратко, прогнозата ми е, че бизнесът с недвижими имоти ще функционира в условията на свободна пазарна икономика. Колко .. странно, нали?