Един различен имот

Винаги съм казвал: хората не купуват квадратни метри, а щастие. Вярвам го. А сега го и усетих на едно място създадено за това.

Искам да похваля хотел "Пирин", Сандански. Били ли сте там?

Хайде малко реклама:
- просторни стаи и легла (казва го 2-метров мъж!);
- великолепно проектирано спа, добре поддържано (свеж аромат навсякъде ..);
- хубава кухня - от кюфтето до десерта;
- услужлив персонал .. такава рядкост ..

И така .. заслужена награда "Ваканционен хотел на 2008"!
Браво, Шарлопов!

Този хотел ме кара да вярвам, че ваканционните апартаменти около него няма да останат мъртви. Че ще са добра инвестиция - дали ще се отплаща с печалба или с щастие .. не знам.

Кое е по-ценно?


(А това горе е поточето, което виждам от моята стая :-)

Европейските правила

Миналата година НСНИ вдигна доста шум около разработвания европейски стандарт "Изисквания към услугите, извършвани от агентите по недвижима собственост".
(Агентите - разбирай брокерите.)

В частност в него пише:
"Агентът следва да се стреми да избягва конфликт на интереси".
"Агентът трябва писмено да информира продавача и купувача в случаите, в които има сключени договори (агент- клиент) и с двете страни, и е видно, че и двете ще са страни по една и съща сделка."
"В случай, че купувачът не е представляван от агент по недвижима собственост, а е само потребител, агентът по недвижима собственост следва да положи усилия да му осигури необходимата информация, която би могла да повлияе на неговото решение относно транзакцията".

И така .. купувачът може да няма брокер, а продавачът да има. Как така? Как брокерът на продавача не го е принудил да подпише?
Още: ако се представляват и двете страни, те трябва да са уведомени писмено. Не звучи като обичайна практика нали?

А причината е много проста .. трябва да се избягва конфликтът на интереси.

Четохте ли тия дни за реакцията .. не, не на брокерите, а на депутатите към тази тема?

Европейци сме ние, ама все не дотам :-)

Като купувач искам сигурност!

- Не ми харесва Адрес и "0% за купувача". Не го приемай лично.
- Защо не ти харесва да не плащаш комисиона?
- Като купувач също искам сигурност. Искам някой професионалист до себе си.

Такъв реален разговор проведох вчера. Всъщност беше виртуален :-), през интернет.

Аргументът е съвсем резонен. Става въпрос за много пари, решение за 10-20-50г. напред.

Какво правим ние? Как е редно да се постъпи?
Всеки купувач трябва да има свой юрист при подписване на договори и прехвърляне на собствеността. Да, продавачът показва документи, агенцията е почтена, но юрист си трябва. Рискът е за много пари.
Ние предлагаме купувачът или да ползва свой доверен юрист в сделката, или да му предоставим такъв срещу малка фиксирана такса. Този юрист е неговият юрист и защитава интересите на купувача.

Мен е ако питате, добре е да се вземе кредит и юристите в банката пак да прегледат сделката. Има смисъл! Говоря от личен опит.

Освен юридическата чистота има много технически, инженерни въпроси, свързани с имота, които е добре да се изследват. Услугата се нарича home inspection. За съжаление все още не се предлага у нас. (Неформално приятел-строител е добре да погледне имота.)
Каква е идеята? Специалисти преглеждат имота и докладват обективно за състоянието му - конструкция, стени, инсталации и т.н. Извинете много, но аз не забелязах пукнатини в замазката! Нали съм късоглед :-)

Как мислите това добра идея ли е?
Бихте ли платили да речем .. 500 лв. за това?

Брокерите - заедно или срещу?

Чета тези дни коментарите за 0% комисион от купувача и усещам безспокойствието на брокерите в другите агенции. "Как това ще ми повлияе? Как ще го разтълкуват клиентите? Ще загубя или няма да има значение?"

Да кажем пълната истина: брокерът на продавача трябва да даде половината от своя комисион на брокера на купувача.

В рамките на агенцията това е лесно постижимо. Адрес не сключва много сделки с колеги и може да си позволи да "затвори" дейността си в своите рамки. Това се прави в някои големи агенции на запад.
Ние решихме, че това не е добре. Предпочитаме да стимулираме работа между брокери, а не борбата между тях. Ще дадем половината комисион от продавача на агенцията на брокера на купувача. Това е. А те ако вземат от купувача, вземат.

Сега .. кой ще вярва, кой няма да вярва - друг въпрос.
То същият въпрос стои и за клиента - ще плати или няма да плати :-)

Нали?

Много ли са 6%?

0% от купувачите .. това като ли е се приема лесно :-)

Но да си кажем истината до края: комисионата в България е 5-6%, досега платима и разделяна по-равно между страните - продавач и купувач. Това, което предлага Адрес е комисионната да се заплаща само от продавача. Не 3+3%, а 6+0%.
Реално комисионата не се променя

Много ли са 6%? Било от 2-те, било от 1-ната страна?

И са много, и не са много. Комисионите не се определят от брокерите. Те се определят от пазара. Ако можеш да продаваш, ще имаш клиенти на 6%, но ако не можеш ..
Ако не можеш, ако разчиташ само на късмет (= да ми се обади клиент по обява в imot.bg/Софийски имоти) .. ще си готов и на 1% да работиш. Или по-скоро да не работиш, но за 1%.

Какво трябва да са готови брокерите да направят за 6%?
- да познават конкурентните оферти, в момента и в развитие;
- да определят правилно офертна цена;
- да представят добре имота - писмено (обяви/флаери) и устно (телефон/огледи);
- да се свържат с 100-200 човека, които могат да се интересуват от имота;
- да бъдат точни в контакти, огледи и преговори.

Ако имотът и цената са адекватни, ще се продадат. Ако си активен, от теб.

Но реално ли е това?

Докато мислиш то вече се случва :-)

БЕЗ комисион от купувачите

Ето, вече е официално:
Адрес ще работи без комисион от купувачите.

Какво означава това? Нормализация.
- С включен в цената комисион работят застрахователните брокери, туристическите агенти, всички професионални услуги, които не работят на час.
- С включен в цената комисион работят брокерите недвижими имоти на всички развити пазари.
- С включен в цената комисион работят брокерите на ваканционни имоти, агентите по отдаване под наем на офис и търговски проекти.

Какво означава това за продавача и купувача? Честност.
Брокерът не може да представлява и 2-те страни. Не е възможно или поне е сериозно етично затруднение.

Какво означава това за брокера? Фокус.
Фокус върху мотивираните продавачи, които искат да му се доверят.

А това означа повече ефективност, резултатност, производителност на труда.
Хм, всички имат полза!

Трябваше да го направим по-рано, нали?

Ето тук можете да прочетете за ползите от новия начин на работа, ако продавате или купувате апартамент, къща или парцел.

Добрата новина

Дори две добри новини от банките:
- Депозитите през декември са се увеличили. И на фирмите, и на населението. Истината е, че просто се връща положението от септември, но и това е добре.
- Междубанковите лихви падат. Все още са над лихвите в Европа, но спадът е значителен. Това показва, че доверието и (незабавната) ликвидност се връщат.

Да не забравяме, че декември е необичаен месец:
- правителството похарчи милиарди от фискалния резерв;
- коледните продажби вляха пари в търговията на дребно.

Все пак! Новините са добри. Да стискаме палци за януари.

Нямаше газ, но .. това означава по-ниски сметки за парно, нали? :-)

В дългосрочен план ..

В дългосрочен план имотът е сигурна инвестиция .. но сега цените падат.
В дългосрочен план доходите ще растат .. но сега те падат.
В дългосрочен план лихвите в България ще падат .. но сега се вдигат.
В дългосрочен план професионалистите печелят .. но сега и те са притеснени.
В дългосрочен план продавачите са на първо място .. но сега обичаме и купувачите.
В дългосрочен план ще вървят добрите имоти .. но сега вървят евтините.
В дългосрочен план бизнесът се развива .. но сега стагнира.

В дългосрочен план остарявам .. но сега се чувствам подмладен :-)